同策咨询研究部张宏伟：对一线城市楼市的建议

春节之后，北上广深等一线城市楼市再度热闹，各地“受捧盘”频现，甚至上海各交易中心再现排队抢房热潮，出现“恐慌性”购房。其他城市比如合肥、南京、杭州等部分二线城市，楼市也开始回温，春节之后也开始出现“受捧盘”的行情。春节之后，上述部分城市比如深圳、上海等一线城市的市场回暖的速度超出政策预期，政府的“救市”星星之火导致楼市成交量相比春节前后出现上涨，房价也正在酝酿大幅上涨的行情。这也一定程度上迫使官方加快研究控制房价过快上涨的措施。

与此同时，半数二线城市、大部分三四线城市仍然有较大的去库存压力，春节之后我们看到，非限购城市首套房首付降至两成，财政部等部委也针对非一线城市展开营业税、契税等优惠措施，公积金政策也进一步宽松，央行再次大幅降准；福建、河北、沈阳、杭州、青岛等省市纷纷出台“救市”政策，甚至大学生“零首付”的政策也出台，有的地方政府也指定楼市去库存的目标，把去库存目标量化。由此可见，各地方政府楼市“救市”政策已经呈现出“千方百计去库存”的特征。

此时，也刚刚好是2016年全国“两会”召开之时，一线城市楼市热闹与大部分非一线城市仍然有去库存压力的特征也为“两会”期间有关房地产的提案提供了素材。

那么，针对一线城市楼市热闹与大部分非一线城市仍然有去库存压力的特征有哪些政策方面的建议。

笔者认为，针对北上广深等一线城市楼市热闹的局面，应该出台防止房价过快上涨与市场过热的措施，抑制投资投机性需求的蔓延，防止楼市出现大起大落的现象，保持楼市平稳健康发展。具体来讲：

1.严格执行楼市限购政策，2016年不会取消，提高限购政策执行门槛，抑制外来的投资投机需求（北京上海深圳已重申，深圳有可能购房资格可能从严，广州有松动的迹象，估计也松不了）；

2.重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案，调节楼市的交易结构，防止高端楼盘过热带动楼市过快上涨；

3、增加中小套型配比与供应（上海已执行，其他一线城市可以借鉴）；

4、收窄“330新政”的执行力度（比如上海去年执行执行是无论普通普通住宅还是非普通住宅都可以享受到330新政的二套房贷政策，2016年上海的二套房贷政策可能严格按照普通住宅标准执行），调节市场成交结构，稳定房价。同样，据笔者获悉，再以深圳为例，深圳正在研究调控房价的措施，并且传闻上报市政府文件内容包括4条：1）社保年限1年改为3年；2）提高首付比例，由三成提高为四成；3）更改首套住房认定标准，名下从未发生过交易为首套；4）若名下曾经发生过房产交易，首付比例即改为7成。

5、加强对于中介行业的监管，规范交易流通环节（上海已经执行，其他一线城市预计也会加强中介行业的监管）；

6、有关首付贷消费金融的业务监管会强化；

7、上海房产税进一步推进，以进一步抑制投资投机性需求，其他一线城市房产税可以扩围执行。

同时，其他的非一线城市，尤其是二线城市的沈阳、长春、大连、青岛、西安等，大部分三四线城市舟山、淮北、大同、南平等仍然面临较大的市场“去库存”压力，起码在2016年不可能出现大规模涨价。即使2015年以来仍然有鼓励住房消费等救市政策（比如：鼓励首套自住需求的降首付政策，鼓励提高公积金使用效率的政策、财政部等部委的契税新政、鼓励人才类购房的相关政策等）落地执行，2016年仍然继续深化去库存措施，市场基本面也很难说有太大的出彩。

因此，当务之急，2016年上述地方政府仍然需要继续出台去库存措施。回顾过去几轮市场发展周期，每当市场低谷期，地方政府都会采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升，这些措施包括调整普通住宅标准、降低首付比例、契税优惠、鼓励人才购房、放宽户籍制度、鼓励农民工购房、个税抵扣房贷利息等方面“救市”措施。从目前楼市发展特征来看，上述措施极有可能会在非限购城市落地执行或进一步放宽执行（半数以上二线城市、大部分三四线城市）。具体来讲，新的“救市”措施有可能会聚焦以下几点：

1、降首付：首套房首付降至两成（本项政策非一线城市已执行，如果必要首套房首付可以降低至一成或1.5成，以尽快去库存）；

2、供地节奏：针对有库存压力的城市，控制供地节奏，以此调节市场供求关系；

3.税费补贴创新：预计政府将在税费补贴方面做出创新，除了一般性的财政补贴购房者之外，将同时出现如农民工购房补贴、大学生购房补贴、房贷利息抵扣个税等减税尝试；

4.加强货币补贴：进一步加大棚户区改造的力度，补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助（货币补贴），而非异地分配住房（实物补贴）。

5.MBS和公积金资产证券化会加速推进，增加市场流动性，进一步去库存。