养老地产土地政策开闸 养老地产破冰将渐行渐近

　　继万科、绿城等房企先后举起养老地产大旗之后，近日记者获悉，远洋地产也将在其现有项目内布局养老地产，目前已经成立养老地产事业部，首个项目将于今年7月试运营。与此同时，随着今年初首宗休疗养性质用地的正式出让，一直扑朔迷离的养老地产土地政策开闸，养老地产渐行渐近。

　　前期客群定位高端

　　记者近日从远洋集团内部了解到，远洋集团已经成立养老地产事业部，首个项目位于高端社区远洋天著内，为持有型高端养老项目，建筑面积近6000平方米，床位数约110张，将于今年7月投入试营业。据悉，远洋地产与美国最大的养老运营商和投资商通过其各自的附属公司达成合作，中美双方各投资50%成立合资公司，并共同监督项目的运作。

　　与远洋地产一样，保利地产也已就养老地产业务调整了公司架构，成立了养老产业专业管理公司。去年9月，保利地产某五星级养老会所样板间开放，据介绍，这里的床位月收费标准在5000元到上万元不等，此外还需缴纳900元的伙食费以及500元的护理费，会所内有十多名北京市知名医院专家坐诊，随时为老人提供专业的医护服务。

　　不过，对于一些规模较小的企业来说，虽然已经“人在江湖”，但多数仍不知养老地产路在何方。位于东四环外某项目，据内部人士介绍，其商业部分已经面市，但项目中配套的养老地产却至今仍无“十分清晰的规划”。

　　“前期主要是以高端客群为主。”远洋集团一位内部人士告诉记者。事实上，虽然运营模式不尽相同，但由于养老地产前期支出及后期运营成本较大，对于已经试水的绝大多数企业来说，想要不亏本只能先面向高端。“一般来说，这类完全市场化的养老公寓月收费都在万元左右，还不包括突发性的疾病治疗，这样的收费标准只能面向高端。”一位不愿具名的从业者告诉记者。

　　市场有待细分

　　然而，老年群体的构成十分复杂，北京太阳城集团董事局主席朱凤泊在日前举行的清华同衡养老产业与养老地产高端论坛上说，他把老年人口的层级关系比喻成万寿级、千鹤级、百福级。万寿级指居家型、短期度假型的，是一种大型养老综合体，适合设在近郊;千鹤级是康复型的中等规模，适合放在四-五环;而百福级是指失能失智老人，为小型护理中心，一定要设在市中心，更便于子女的陪护。

　　在目前常见的养老项目中，有一类开发模式是专门建设综合型养老社区，另一类是在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。在中国人民大学公共管理学院土地管理系教授叶剑平看来，养老项目从性质上可分为居家型、住宅小区中的配套及独立供老人使用的项目，应该研究这些类型项目的占比以及随着老龄化程度的加剧，其比例会发生何种变化。针对开发商的行为，也要进行细分，对于完全的市场行为，开发的是中高档的养老住宅和老年公寓，在形式上可售可赁，在土地供应也完全属于市场化供应;而另一类是准市场的行为，类似公租房性质，地方政府则必须提供一定的支持和政策倾斜。

　　根据民政部《社会养老服务体系建设“十二五”规划》倡导的“以居家养老为基础，社区服务为依托，机构养老为补充”政策，北京清华同衡规划设计研究院养老产业与养老地产研究所所长陈首春建议，在传统居住区规划设计中适度比例安排包括适老化住宅、老年公寓、养老机构等功能模块，推进就地养老、在宅养老能够落地实施。

　　土地市场开闸

　　今年2月，一宗位于密云县溪翁庄镇、规划性质为R2二类居住用地、C53休疗养用地的经营性地块成交。据悉，该地块以招标形式出让，开标底价为4.47亿元，最终由中投发展以4.6亿元摘得，按规划建筑面积14.71万平方米计算，该地块楼面价约为3140元/平方米，略低于同期该区域成交的另一宗居住旅游用地。

　　记者查阅北京市土地整理储备中心历年成交记录，这是首宗规划为居住、休疗养性质的地块。

　　“我们可以探讨借鉴保障性住房的供地模式，在地块出让时实行打包，即在普通地块供应时规定按一定比例配建养老项目”，叶剑平认为，但在目前养老地产的供地计划中，养老项目的比例仍然缺失。

　　清华大学建筑学院教授周燕珉认为，将养老设施纳入用地计划，使土地性质更加明确化，这对于养老项目的开发建设非常有利。近几年来，国家也出台了很多规范来支持养老设施的建设，比如编制新的国标《养老设施建筑设计规范》，颁布了针对社区日间照料中心和老年养护院的建设标准等等。但养老产业的成熟发展还需要许多政策和制度，例如社会福利制度、养老保障等的明晰化，企业的人才和团队建设也要同步跟上，因此在时间上不会太快。