社科院：房价上涨不可避免 推进房地产制度改革

　　  一方面，围绕三类住房核心制度的突破，小幅度尽可能快地完善配套制度。包括：配套完善与住房保障和住房市场直接相关的财政投入与补贴、税收征收与减免的制度体系。加快探索建立与三类住房相匹配的住房金融市场体系、机构体系、政策体系;建立相关的土地机制;另一方面，结合基础制度的改革，完善配套制度。首先，加快财税体制改革。同时，加快完善行政管理及政绩考核制度;其次，深化收入分配制度改革;深化金融基础制度的改革。在此基础上，深化户籍和社保制度改革;最后，在以上基础上，实施城乡土地产权、使用及管理等基础性制度改革。

　　  其四，以校正制度扭曲为目标，适时推出关键制度的改革。

　　  第一，优先改革和理顺行政管理体制，完善调控的部门和协调机制，完善监管和政绩考核机制，落实调控目标责任制。第二，在住房金融体系逐步完善的基础上，通过先行试点，在房地产市场供过于求，开发商资金相对宽松的时机，取消期房销售制度。第三，在住房用地价格持续高涨的情况下，尝试推出地价变动的牵制机制，改革土地出让金的收益分配制度，实行中央与地方的分成。第四，在城乡土地制度市场化改革和住房金融体系完善的基础上，将土地开发与住房开发分离，形成基金主导、多元开发的格局。第五，在改革城乡土地制度征用、有偿转让制度和用途管制制度的基础上，对于符合城乡建设用地用途规划的小产权房，办理土地国有化手续，补交合理的土地出让金，可以补办完全产权手续，进行合法出租出售。

　　  其五，以克服制度模糊为目标，持续完善具体制度的改革。

　　  第一，在核心制度方面，细化和完善租房市场的相关制度，细化和完善安居住房投资、融资、建设、配租配售、进入退出、资产管理的制度，不断细化和完善康居住房体系的财政补贴、税收优惠制度。第二，在配套制度方面，不断细化和完善金融、财税、土地、户籍、收入分配等具体制度，不断丰富和细化宏观调控和市场监管的具体制度。

　　  其六，以发挥市场机制基础作用为目标，逐步废止临时性行政管制的制度。

　　  第一，将房产税作为限购政策的接续制度，在房产税及时推出、保障性住房建设达到20%以上比例，以及住房市场相对平稳的城市，取消限购令。第二，将建立住房用地价格上涨的牵制制度，作为临时性行政限价拍地的接续政策，保障房用地比例达到要求比例以上，地价相对平稳的城市，实行自由竞争的拍卖制度。第三，当包括住房金融在内的金融制度体系相对健全，利率实现完全市场化后，取消市场采取的商业银行信贷额度限制政策。第四，当财税、土地、金融制度体系相对健全合理后，将住房保障制度由“补砖头”转向“补人头”。

　　  最后，改革建立房地产健康发展机制的时间表。这个过程分两个阶段，用十年左右的时间完成。

　　  第一阶段(2010-2015年)：建立基本的城镇住房制度综合配套体系。该阶段重点建立和完善新的住房产权、分配和消费制度;财政、税收等长效调节机制;安居保障制度体系。重点推进财税体制、收入分配、行政管理、金融、户籍、土地制度等方面关键环节的改革。

　　  第二阶段(2015-2020年)：建立完整的城镇住房制度综合配套体系。该阶段重点建立新的住房开发、交换制度，以及金融、土地调节机制;有政策调节的乐居住房和市场与保障相结合的康居住房制度体系。重点推进财税体制、收入分配、行政管理、金融、户籍、土地等深层次的制度改革。