北京楼市“限价”效应初显 专家：限价不治根本

　　3 开发商非毛坯热情减退

　　“目前，我们的客户在做具体项目入市前的规划，都是按照非毛坯和毛坯两套方案准备的。”某知名代理公司负责人告诉记者，受到“限价”政策的影响，该公司接手的项目中，有不少都在为是否要非毛坯入市而纠结，即使原本已经做好非毛坯规划的项目也开始进行微调，因为强制的限价也压缩了利润的空间，成本压力进一步加大。

　　东四环外某非毛坯项目在近两年销售情况一直良好，而即将开盘的最后一栋楼，一改常态地推出了部分毛坯房。该项目相关负责人对此表示，改推毛坯房是为了节约工期，按照集团要求在年内清盘。

　　非毛坯修作为房产的附加值原本是为了多投入、多产出，然而在目前的限价背景下，非毛坯修则犹如鸡肋。“最直接的原因就是，成本压力之下，偷工减料造成后期交房的各种问题，还不如不做。所以我们在为项目做方案时都会提到这一点。”上述负责人表示，尤其是去年拿地的一批项目，有不少都面临这个问题。

　　4 环北京楼市明显升温

　　“一般1-2月是楼盘销售淡季，但今年却销售热闹，尤其是3、4月，需求旺盛完全超过了预期。”香河珠光房地产开发有限公司副总经理黄起幸告诉记者，在客户构成中，来自北京的客户所占比例最大。

　　与限价后北京楼市的低迷不同，河北省的香河、燕郊、固安等“环京”楼市则表现热闹，其中香河表现尤为突出，多个项目都在近期加大推盘力度，富力新城、大运河·孔雀城、未名1898、香华府等项目都集中在3月下旬和4月中旬开盘，开盘价格都有小幅提升。

　　4月23日，记者在香河香汐项目现场看到，看房排号的消费者挤满了大厅，销售人员同时给几位消费者讲解介绍，分身乏术。一位销售人员告诉记者，项目预计在5月中旬开盘，一期共推出1200套房源，均价初定5500元/平米，目前项目蓄客已超过2300组，且还在增加。

　　富力新城项目负责人表示，目前香河区域内项目普遍受捧，富力新城也于4月3日加推了200套房源。据记者了解，此次开盘均价6300元/平米，比3月的销售价5800元/平米上涨了8.6%。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，限价后，北京新开楼盘减少，促使一部分刚需消费者将目光瞄准京郊。链家地产市场研究部张旭分析称，目前环北京市场需求旺盛，一是受到北京房价较高和限购的影响，部分需求外溢;二是香河等环北京地区房价较低，对一些支付能力并不强但又具有投资意愿的消费者有吸引力。

　　■ 专家观点

　　限价治标不治本

　　●陶红兵，高策地产服务机构董事总裁

　　在当前房价上涨过快，带来一定市场风险的情况下，限价等调控政策应运而生，希望能够遏制房价上涨的势头，达到稳增长的目的。但现阶段的限价政策是违反市场规律的，表面看是限制了房价的上涨，但事实上并未解决根本问题。用行政手段控制预售价格，如价格被扭曲到市场价之下，只会给权贵增加寻租机会。

　　未来政府终究是要将商品房和保障房区别开来的，因为粉丝和鱼翅不应是统一价格。政府应该做的是低价供应土地，对做保障房的企业要轻赋薄税，管控保障房的房价，保证保障房的供应量;可以对做商品房的企业合理地多收赋税，价格则由市场调节。

　　控制成本不能降品质

　　●童悦仲，中国房地产研究会副会长

　　关于限价的政策，我个人还是有些担心。因为过分强制的限价行为，可能会导致开发商从控制成本的角度，有牺牲品质的倾向。所以我特别想要提醒房企，在限价的环境中一定要保证产品质量，尤其是一些小型房企，不要一味地为了降低成本，而丧失了产品最基本的标准。否则在将来因为质量而产生索赔、纠纷，损失将会更大。

　　“限价令”难成常态

　　●任莉，思源经纪北京公司副总经理

　　目前在现阶段仍然看不到限价政策有任何松绑的迹象。当前市场的销售价格仍然未达到政府所希望的“合理目标”，因此在这一阶段预计都会持续这种限价手段。

　　但是，这种行政干预手段要成为常态也比较难，因为任何市场经济都要遵循自身的规律，限价政策的出台本身是为了抑制房价的进一步上涨，但强制的行政干预之下，预售项目难以入市，导致市场供给和实际的需求仍难匹配，价格的理性回调并不容易。也许当土地市场再次出现流拍或者议价空间加大的时候，限价政策才有可能退出。