北京诡异花园洋房超值商品房抑或“违章建筑”

　　北京东五环内，兴隆西街8号，北依朝阳北路，驱车不到10分钟就可到达国贸。这一带的商品房价格，已上涨至30000元/平方米，却有一个名为美丽亚洲假日花园的小区，目前单价仅售18000元/平方米。

　　这个有着十余年历史的成熟小区，现在仍有一手房在售。但是，该小区部分房屋产权得不到保证，也就是说，它们有“违章建筑”之嫌。

　　北京市今年开始对违章建筑采取高压态势。北京市副市长陈刚前不久明确表示，对经有关部门认定为违法建设的，在进行拆迁时一律不得给予补偿，供水、供电、供气、供热等单位停止给违法建设提供相关服务。

　　同在朝阳区高碑店乡，半壁店村北部约1万平方米的违法建设群被拆除。2013年8月-2014年7月，各区县政府将按先易后难原则，逐步拆除已建立台账的违法建筑。

　　诡异的低价房

　　美丽亚洲假日花园是北京东五环一带不多见的低密度小区，虽然已有十余年建筑历史，但令人诡异的是，目前仍有施工单位正在翻新部分楼栋。施工的嘈杂声夹杂着看似和谐的生活气息。

　　一位自称开发商的徐姓销售员告诉记者，“这个小区很抢手，塔楼部分才18000元/平方米，并且是一手房。隔壁的兴隆家园二手房，都已经卖到2.6万元/平方米，而且兴隆家园的密度估计是我们小区的3倍。我们停车费现在还免费。”

　　听起来相当诱人。北京五环内的低密度小区，哪里能找得到单价2万以下的楼盘。“因为价格优势，我们的客户群很广泛。据我观察，十个看房的客群中，有一个就会买。投资居住办公都合适。”上述销售推销称。

　　据周边一位资深中介透露，该小区3、4号楼已卖出去几年，目前在售的1、2号楼也已搬进近百户。

　　记者暗访了一家住户。该业主告诉记者，他们是去年全款购买的，单价为17500元/平方米，面积约为133平方米。但当记者问及产权问题时，该业主便开始躲闪不答。业主称，产权问题最好去问开发商。

　　关于产权问题，开发商方面的解释是，“不用顾虑。3、4号楼都已经办理完小房本。如果交房和房产证办理有延期，我们按照合同赔偿。只要你该做的手续按要求做，该交的费用去交，就没有道理办不下房产证。另外，我们卖出去的房子至少十几家都有关系，都在建委打听了产权归属和能否办理房产证。”

　　记者还了解到，该小区别墅部分也在出售，目前出售单价为2.5万元/平方米。据上述开发商透露，他们卖给其他开发公司40多套，目前正在翻盖，计划2013年内开始销售，销售单价可能为4万-5万元/平方米。正在翻盖该小区部分楼栋的施工公司名为鑫农源。

　　记者查阅资料发现，美丽亚洲假日花园是一家东南亚风情花园别墅社区，目前小区别墅56栋，面积大部分为320平方米-450平方米;公寓230多套，面积主要为110平方米-150平方米。小区竣工时间为1999年6月1日;容积率为0.32;绿化率为0.46。

　　违章建筑?

　　天下没有免费的午餐。美丽亚洲假日花园的产权真没有任何问题?

　　上述资深中介告诉记者，事实并非如此。他自称在美丽亚洲假日花园区域做中介业务已经4年了，对这个小区任何风吹草动都了如指掌。他极力建议记者不要购买，“如果您手里的钱很多，不担心风险，可以买。但如果耗费您全部家当，真不建议去冒这个风险。”

　　这位中介称，经过他多年调查发现，该小区的3、4、5、6、7、8号楼均可以查到产权，但目前在售的1、2号楼至今未办下产权。“我认识的业主，有的购房3年了都没有拿到产权，有的业主买房办不下来只要求退房。”这位中介称，根据该小区的规划，在售部分属于违章建筑，没有经过建委备案。

　　一般情况下，北京合法的现房以及期房均可以在北京房地产交易管理网查询到相关信息，但该小区1、2号楼的产权状况查询不到任何信息。

　　上述开发商的销售员向记者出示了有产权证明的别墅部分相关证明，包括房产证以及土地证，但没有出示目前低价出售的1、2号楼产权证明。

　　中国房地产学会副会长陈国强判断，该小区在售的1、2号楼部分可能属于违章建筑范畴。“违章建筑是开发商擅自变更规划建设的房屋，这与普通的乡镇小产权房不同。买这些房子的人多数图便宜，但也需要承担部分风险，比如被政府拆除的风险。”不过，陈国强续称，处理违法违章建筑的难度并不比小产权房小。

　　违章建筑，或称违法建筑，是指没有合法手续就建造的，包括既有建筑扩建出来的面积和直接从平地盖起来的整栋建筑。

　　上述资深中介还透露，已经出售的别墅部分，产权也不简单。上述徐姓销售员称，该小区原本都是整体出租的，现在急用钱才开始散售，卖出去的都已经办理了产权证。值得注意的是，获取别墅产权的方式，是通过法院民事调解来完成。

　　徐姓销售员告诉记者，“小区别墅现在是6折特卖，3层独栋别墅440平米卖1100万，以法院判决来解决限购和房产证问题。”

　　他给记者传了一份别墅部分的具体买卖交易流程：第一，去建委查询产权归属和查封状态;第二，客户认可后签约，付首付款6成，办理入住;第三，办理法院裁决给买方后或者法院拍卖成功后付40%;第四，办理网签和房产证;第五，办理翻建手续，客户自己找工程队盖房(地下室不算房产证面积);第六，付款10%完结。记者发现，这份流程图错讹百出，甚至付款都算错了，总计房价达110%。采用拍卖方式，如果有其他人参与竞拍，买方已付的6成房款岂不是鸡飞蛋打?

　　徐姓销售员还向记者出示了他们卖给一位香港籍客户的法院判决民事调解书。该调解书显示，原告要求被告马青付借款人民币810万元，并解除相应楼栋的抵偿协议。