从李嘉诚撤资 看港资房企内地布局策略的变化

    为什么这些港资房企的布局策略会出现“分化”？主、客观因素分别是什么？

    目前而言，内地房地产行业进入下半场。楼市下半场有以下几个特征：第一，市场逐渐成熟，竞争越来越激烈，市场集中度越来越高，港资房企在这个变化过程中并不占优势，李嘉诚的企业也不例外；第二，标准化的操作流程的建立，品牌开发企业通过标准化操作实现“快速开发快速销售”的高周转策略，而高周转的背后是行业利润率逐渐走低，而以利润为导向的港资房企很难适应这个变化；第三，企业必须通过修炼内功提高自己的盈利能力；第四，产品力表现上港资房企已经不再是唯一的优势，当前，内地开发企业产品开发能力甚至已经赶超了港资、境外房企，港资房企产品已不具备完全的竞争优势；第五，房地产行业竞争焦点聚焦到产品开发完之后的社区服务、物业服务等方面。

    从这个角度来说，港资房企的市场竞争优势及发展空间相对之前小了许多，也会迫使各家港资房企策略发生一定变化。最终各家房企“因地制宜”制定符合自己的布局与发展策略，寻求企业的中长期稳健发展。

    港资房企内地市场布局策略发生变化背后的个体原因也各有不同。

    有些港资企业仍然坚持自己布局内地房地产市场的策略。比如新鸿基、嘉华、丽丰控股还是陆续拿了些新项目，继续布局内地房地产市场。这些港资房企继续关注内地房地产市场的主要原因在于，它们已经在内地市场布局多年，已经积累多年经验，并且持有了大量优质物业，这些优质物业为它们带来了中长期的稳定现金流收入。这些房企不会放弃这么庞大的潜力市场，因此，这些港资房企还会继续布局内地房地产市场。但是，这些港资房企拿地仍然是仅限于市中心的优质地块，布局策略基本上没有改变，仍然是按照上述港资房企的几点特征操作。

    而李嘉诚的布局策略则与上述房企大为不同。这两年李嘉诚的公司在内地几乎没有再拿过新项目，其将主要精力投入到境外。这主要是由于境外大多数发达经济体经济在复苏，房地产仍然处于价值低估阶段，此时，李嘉诚几乎“买下整个英国”，成功实现“低买高卖”的资本大挪移。对于李嘉诚而言，此时出手境外买地开发项目刚好处于抄底的市场阶段，市场周期的特征决定其继续积极布局境外市场。

    对于有些港资房企来讲，在经历了几轮内地房地产市场周期调整之后，面对2014年以来的市场变化，适度调整了策略，项目定价策略相对也比较灵活，在几个城市内项目联动销售，以更加贴近市场的策略进一步融入市场，开启了其高周转之路。同时，布局策略上也开始收缩和聚焦，提高已经布局的核心城市的市场占有率，比如九龙仓。

    那么，在楼市下半场，港资房企应该采取什么样的布局策略更合适？是撤离内地房地产市场还是继续深耕？或是采取保守的战略收缩与城市聚焦策略？

    笔者认为，对于港资房企来讲，首先针对全国范围内布局项目进行评估，调整一些布局不合理的城市，对于项目所在区域或板块存在供大于求状况、项目本身定位存在一定问题的项目，甚至采取率先降价措施，通过降价清盘尽快回笼资金，退出这些布局不合理的城市或区域板块，然后将回笼的资金投资到优势区域，进行深耕，提高核心城市的市场占有率。同时，通过拿地调整城市布局换仓谋求下一轮市场发展机会，最终实现公司布局战略总体保持合理、健康。