8月成交淡季不淡 公积金新政将促9月成交反弹

一、8月份成交量出现3成同比增长

    2015年8月份，易居研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1851万平方米，环比减少1.8%，同比增长34.9%。在连续4个月出现环比增长的态势下，目前已经出现两个月的小幅下跌，属于淡季中的正常调整，同时这也和房企推盘节奏放缓有关系。

    8月份，30个城市中，有20个城市的成交量出现了环比下跌态势，其他10个城市则有所上升。7成城市成交量出现下跌，使得30个城市成交量出现下滑。但是，30个城市的环比跌幅并不大，整体上成交量也处于历史的中高位水平。尤其在8月26日央行降息的背景下，8月末的市场成交更是有了明显提升。

图1  30个典型城市新建商品住宅成交面积及同比增幅

    对照近6年8月份的成交数据，可以看出，相比2010年至2014年5年间的同期水平，2015年8月份30个城市新建商品住宅成交面积分别增长了71.0%、70.7%、8.5%、14.6%和34.9%。如此对比，今年8月份市场成交是近6年同期最好的水平。

图2  近6年30个典型城市8月份新建商品住宅成交面积

   1-8月份，30个典型城市年初累计新建商品住宅成交面积同比增幅为28.1%。在2015年1月该增幅曲线开始走出负增长区间。受2月份市场成交相对低迷的影响，该同比增幅曲线出现波动，但3-8月份继续出现上升。

图3  30个典型城市年初累计新建商品住宅成交面积同比增幅

二、城市分类中，一线城市同比增幅最大

    1、三类城市同比增幅曲线走势不一

    8月份，一二三线30个典型城市成交同比增幅曲线的走势并不一致。其中，一线城市的同比增幅由7月的86.9%收窄至40.5%，二线城市由7月的38.8%收窄至34.2%，三线城市则由7月的26.7%扩大至31.6%。

图4  一二三线30个典型城市新建商品住宅成交面积同比增幅

2、一线成交同比增幅较大

    8月份，4个一线城市新建商品住宅成交面积为342万平方米，环比减少9.8%，同比增长40.5%。今年3月份开始，一线城市房企的推盘力度开始加大，购房者的入市节奏也开始加快，市场成交量出现上升符合预期。7-8月份成交量基本上属于中上水平，环比出现小幅波动是正常现象。具体城市看，北上广深4个城市环比增幅分别为-11.3%、-8.8%、-7.0%和-12.3%，同比增幅分别为5.8%、57.5%、48.9%和105.2%。

图5  一线城市新建商品住宅成交面积及同比增幅

图6  4个一线城市新建商品住宅成交面积

3、二线城市环比出现小幅增长

    8月份，15个二线城市新建商品住宅成交面积为1230万平方米，环比增加1.0%，同比增长34.2%。今年3-6月份，二线城市成交量出现比较明显的反弹，这和此类城市积极吸收各类宽松政策有很大的关系。到了7月份则受季节因素影响，成交量出现小幅调整。而8月份略有上升。

    15个二线城市中，有9个出现了环比下跌的态势。其中跌幅最大的3个城市分别为苏州、石家庄和南昌，跌幅分别为24.1%、23.9%和16.7%。而长沙、武汉和青岛的增幅相对大，增幅分别为20.8%、16.1%和15.2%。

图7  二线典型城市新建商品住宅成交面积及同比增幅

4、三线城市环比略有下跌

    8月份，11个三线城市新建商品住宅成交面积为279万平方米，环比减少3.3%，同比增长31.6%。三线城市3-5月份无论环比还是同比都出现了上升。6-8月份则出现小幅波动。

    11个城市中，有7个城市出现了环比下跌，其中跌幅最大的3个城市包括九江、莆田和惠州，跌幅分别为17.1%、11.1%和9.7%。而茂名、淮安和泉州的增幅最大，增幅分别为9.1%、3.6%和2.0%。

图8  三线典型城市新建商品住宅成交面积及同比增幅

三、东中西部城市成交涨跌不一

1、东中西部城市同比增幅曲线走势并不一致

    8月份，东中西部典型城市同比增幅曲线走势并不一致。其中，东部城市的同比增幅由7月份的56.6%收窄至32.7%，中部城市由7月份的41.7%扩大至46.4%，而西部城市由7月份的5.8%扩大至26.8%。

图9  东中西部30个典型城市新建商品住宅成交面积同比增幅

2、东部成交出现环比下滑

    8月份，20个东部城市新建商品住宅成交面积为1150万平方米，环比减少5.2%，同比增长32.7%。东部城市在3-6月份出现明显反弹，这和部分大城市比较强劲的拉动有很大关系。到了7-8月份则略有下滑，属于正常波动。

图10  东部典型城市新建商品住宅成交面积及同比增幅

3、中部成交出现环比增长

    8月份，5个中部城市新建商品住宅成交面积为455万平方米，环比增加6.2%，同比增长46.4%。总体上看，1-2月份市场成交虽然出现下滑，但3-6月份和东部城市一样，也出现了比较明显的反弹。到了7月份则略有下跌。而到了8月份则有所反弹。

图11  中部典型城市新建商品住宅成交面积及同比增幅

4、西部环比和同比均有增长

    8月份，5个西部城市新建商品住宅成交面积为246万平方米，环比增长0.9%，同比增长26.8%。8月份西部典型城市成交的环比出现小幅上涨，同比增幅也出现了扩大的态势。

图12  西部典型城市新建商品住宅成交面积及同比增幅

四、公积金新政策将刺激9月成交反弹

    8月份市场成交量受淡季因素影响，出现了小幅下滑。当然，从幅度上看并不大，说明市场热度依然存在。尤其是8月26日降息政策对于成交量的反弹有积极促进作用。对比近6年淡季成交水平，总体还是偏高的。对于三季度市场的预判依然应持乐观态度。

    9月1日住房公积金二套房贷政策进行新的调整，这使得后续改善型购房需求将积极释放。同时，考虑到降准降息等政策叠加效应的释放，9月份市场成交将有反弹，价格环比增幅也会有扩大，进而促使金九银十现象的出现。

附注：

    30个典型城市分别为：北京、上海、广州、深圳、天津、石家庄、青岛、南京、苏州、杭州、福州、长春、武汉、长沙、南昌、成都、兰州、贵阳、南宁、唐山、淮安、扬州、常州、莆田、泉州、惠州、东莞、茂名、九江、北海。其中一线城市4个、二线城市15个、三线城市11个。东部城市20个、中部城市5个、西部城市5个。