中国境外商业地产投资增长近翻倍 真相与风险是什么？

    高纬环球报告显示，中国境外商业地产投资在2015年上半年呈现出激增趋势，同比增长92%。8月31日，易居研究院智库中心研究总监严跃进向房掌柜表示，从企业和个人的海外投资规模看，显示了此类群体投资理念在不断变化，属于投资层面的一个成长。反映的是资产配置多元化、国家化的趋势。

    8月26日，高纬环球发布《中国对外投资市场快报》该报告基于高纬环球2014年发布的白皮书《中国的对外繁荣》，探讨了持续升温的中国境外商业房地产投资浪潮的最新趋势、主要参与者以及未来发展方向。 

    近年来，中国境外投资的激增使全球商业地产市场发生了变化。从洛杉矶到伦敦再到悉尼，各种收购写字楼、酒店和土地开发项目都凸显出2015年前5个月里资本流动的不断激增。受政策放宽及国内财富增长的推动，信心不断膨胀的中国内地投资者仍然购买标志性资产，但同时也开始关注更具挑战的项目并将关注点转向非传统门户城市，以使投资更多样化并占据更大的国际市场份额。 

    报告显示，2015年的前五个月里，中国境外商业地产投资增长显著，同比增长92%。在此期间，中国内地投资者在全球购买的各种写字楼、购物中心、土地开发和其他商业地产的总值约为94.4亿美元。美国依然是投资置业首选地，吸收了约25%的资本流动。在当下全球经济不稳定时期，美国因其利率低且经济增长稳健成为稳定的“避风港”，吸引着中国投资者。 

    澳大利亚和英国分别是排名第二和第三的热门中国投资置业地点。澳大利亚作为酒店交易的主要目的地令人瞩目，而英国的伦敦地区则见证了一系列的写字楼和零售物业的收购交易。中国在欧洲大陆的投资也呈明显增长趋势，在此经济低迷时期，欧洲商业地产市场却表现十分活跃，德国、意大利和西班牙首次荣登中国投资置业首选国家前十名。 

    写字楼物业依然是最大投资量的资产类型，超过总投资金额的50%。同时，大量收购土地开发的交易（特别是在美国和澳大利亚）显示出中国投资者愿意承担风险迎接从头开始参与境外大型物业开发挑战的意愿不断增强，不再只是抢购已经竣工的标志性物业。酒店投资在总投资中所占比例适中，澳大利亚因其蓬勃发展的旅游业成为最受欢迎的酒店投资目的地。 

    严跃进认为，过去投资的重心在于住宅市场，此类物业后续能够有高价值的投资空间，对于此类投资者来说是有犹豫的心态的。而商业项目的投资显得更看好。投资此类项目，更多的是看中了后续海外市场经济复苏的前景。一旦经济状况较好，那么企业租赁商办项目的市场需求就会继续释放，这对于相应投资者来说自然是有较好的启发的。加上目前对于海外投资的门槛在下调，境外商业地产投资的障碍在减少，所以更加会促使此类资金流向海外商业地产市场中。

   与私营企业和个人投资者相比，中国国有企业更倾向于做少量且大型的交易。2015年，中国国有企业的投资额占境外投资总额的60%，但就交易数量而言，仅占总数的25%。本年最大的7宗交易背后都有中国国有企业如中国银行、绿地集团和中国华安投资有限公司（SAFE）的身影。

    高纬环球大中华区研究及顾问部执行董事林荣杰表示：“2014年初，中国保险行业监管部门决定，允许保险公司将总资产的30%投资于不动产和基础设施（其中总资产的15%可投资于境外），这一决定引发了保险公司境外投资活动热潮。 

    报告认为，去年，中国政府大力简化境外投资的审批流程，放宽了对境外投资的限制，大大刺激了海外投资。我们预计，按照中国政府“走出去”的战略，这些规定将进一步放宽。除其他开放中国资本账户的举措外，今年五月，中国政府表示将尽快在六个城市启动新的试点项目，允许个人财富直接投资包括房地产在内的海外资产，该项目称为“合格境内个人投资者”计划（”QDII2”）。

    该报告预计，随着保险公司寻求相对高收益的替代资产来追求投资组合多样化，此投资趋势将继续增强。

    海外投资与境内投资相比存在哪些优势呢：严跃进认为：海外投资的行政性障碍相对少，而且通过海外投资，能够让投资者在部分重点城市拥有投资性物业，这对于后续非房地产投资是有一个利好。毕竟有很多投资者在海外市场的生活工作时间是比较长的，对于此类市场的熟悉程度较高。另外，国内房地产市场的投资更多是一种单纯的物业购置和抛售的策略，而在海外市场可能金融化的程度是更高的，能够运用的财务杠杆的空间更大，也能够积极吸引部分国内相对剩余的投资资金进入海外市场。 

    不过，严跃进也提醒进行海外投资最关键的是，要注意目前海外项目的空置率情况。如果盲目投资，可能会成为一个物业投资的受害者，把一些其他企业难以抛售和转手的项目拿到手，最后形成新的亏损，而非盈利。