美联物业：北京土地供应收紧引北京多家品牌房企哄抢

     一、市场综述

     根据北京市住房和建设委员会网站公示数据显示，刚刚过去的一周（6.29-7.5）内，一手住宅共计成交3590套，较前一统计周上升68.47%，成交面积为37.71万平方米，环比上升50.66%。二手住宅共计成交4591套，与前一周相比出现了21.13%的环比上升，成交面积为42.08万平方米，与前一周相比环比上升21.41%。

     上半年二手房成交量猛增九成

     2015年上半年，楼市利好消息不断，从先后三次降准、降息，到“330新政”加大对改善型购房需求的金融支持力度，减少交易环节税费，再到5月29日公积金实施“认房不认贷”，使得改善型购房需求持续入市，支撑了楼市交易量在二季度屡创新高。二手房的的网签量相比则大幅上涨了91%，但交易均价涨幅稳定在2.9%的较低水平。预计下半年北京二手房市场的走势，将保持“交易量上涨，房价稳中略涨”的大趋势。

     北京土地供应收紧引房企哄抢

     据统计半年内北京共出让32宗经营性用地，总出让金634.4105亿元，同比去年下降三成。土地紧缺将导致北京商品住宅市场出现结构性上涨，市场价格水平整体上扬。北京土地市场供应收紧，对于开发商来说无疑将加大竞地难度，目前三四线城市的房地产市场持续低迷，开发商本就集中于一线城市，购地需求上升与北京供地减少叠加，竞得高价高价地的现象还将增加。

     二、土地市场
     轮统计周期（6.29-7.5）内，北京土地市场有5宗土地成交。均为大兴地块。其中北京市大兴区庞各庄镇PGZ01-01、PGZ01-02地块的建设用地面积最大，为158280.42平方米。北京市大兴区瀛海镇区DX08-0002-0304等地块的楼面价最高位46000元/㎡。

     三、住宅市场

     1. 供应情况

     本轮统计周期（6.29-7.5）内，北京市有4例新增住宅项目。其中紫峰九院家园为住房项目，位于通州区，获批套数最多，为232套，拟售均价反而最低，为10000元/㎡。其余均为住宅项目。

     1.2可售 

表1  一、二手住宅可售情况统计（期+现）
数据来源：北京市房地产交易管理网、美联物业（北京）市场研究部

     截至7月5日，一手住宅的可售量出现了环比下降了0.02%，可售面积同样下降了0.23%。相比之下，二手住宅的可售量呈现出上升的趋势，但变化幅度不大。本期可售套数为36767套，环比上升0.2%，可售面积为368.87万平，环比出0.37%的上涨。

     2．成交情况
     2.1一手住宅成交情况

     本统计周期（6.29-7.5）一手住宅累积成交3590套，与前一周的2131套相比环比上升68.47%；销售面积也呈上升趋势。累积成交面积37.71万平方米，环比前一周上涨了50.66%。其中，一手住宅的日均成交量约为513套，日均成交面积5.39万平方米。

     2.2 二手住宅成交情况

     本统计周期（6.29-7.5）二手住宅共计成交4591套，与前一周相比出现了21.13%的环比上升，成交面积为42.08万平方米，与前一周相比上升21.41%。其中日均成交套数656套，与前一周的541套相比，增加了115套。

     2.3 一、二手住宅成交对比

     本统计周期（6.29-7.5）一、二手住宅共计成交了3590套，与前一周成交量相比上涨38.17%，成交面积为79.79万平方米，与前一周相比呈上升趋势，幅度为33.67%。其中，二手房的市场份额为56.12%，与前一周的64.01%相较降低7.89个百分点。

     四、 要闻回顾

     1. 上半年二手房成交量猛增九成

     无论还在持币待购的准购房人如何观望，在多重利好政策下，北京（楼盘）的二手房市场已经迅速回暖。昨日，的网签量相比则大幅上涨了91%，但交易均价涨幅稳定在2.9%的较低水平。“现在真是看到一套好房子，转眼间就没了。”已经匆匆忙忙看了半个月房子的北京市民小钱说，自从6月中旬决定置业以来，他在几家中介机构网站上关注了不下上百套房子，自己也实地去看了20多套。可这20多套中，已经有将近7成直接找到了买主，网站上的上百套关注房源，也开始陆续显示“已下架”或者“卖完”。据不完全统计，2015年上半年，二手房买卖交易均价为37459元/平方米，与2014年全年的二手住宅成交均价相比，涨幅仅为2.9%。交易量的上涨也在一定程度上增强了二手房业主的信心，涨价现象在所难免，造成了上半年北京二手房价的小幅上涨。涨幅仅为2.9%等同于基本保持了平稳，房价并未出现2008年、2009年那样的疯狂上涨。对于下半年北京二手房市场的走势，多位业内人士分析将保持“交易量上涨，房价稳中略涨”的大趋势。“在按揭贷款方面，商业贷款，尤其是公积金贷款政策进一步放松，对自住的改善型购房需求支持力度进一步加大，这将加快房产流通效率，消化中大户型库存。”专家说。如果要刺激房地产市场，政策层面还存在降低交易环节税费、放宽房地产调控尺度等余地。而金融、税收环境，也存在进一步宽松的可能。但胡景晖认为，房价的上涨虽然在所难免，但是房价大涨的可能性很小。美联视角： 2015年上半年，楼市利好消息不断，从先后三次降准、降息，到“330新政”加大对改善型购房需求的金融支持力度，减少交易环节税费，再到5月29日公积金实施“认房不认贷”，使得改善型购房需求持续入市，支撑了楼市交易量在二季度屡创新高。

     2．上半年房价“任性”回涨 北京豪宅最高40万元/平米

     2015年上半年，全国楼市在多轮政策推动下逐渐走出低谷，成交量上涨明显。在各大城市中，北京、上海等重点城市月成交量更是屡创新高。值得关注的是，楼市回暖的热潮中，北京豪宅产品表现尤其抢眼，特别是昔日各大高价地项目纷纷入市并持续热销，让2015“豪宅元年”热闹非常。从“降低首付”、“调整公积金贷款额度”，到“三次降准降息”，2015年上半年，楼市各项利好政策频现。政策组合拳持续发力，楼市购房需求不断释放，带动2015年上半年的房地产市场逐渐走出低迷。数据显示，2015年上半年，北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都等全国8大重点城市楼市交易量普遍走出低谷，尤其是在“330”新政之后，月度交易量屡创新高。成交量上涨的同时，房价也水涨船高，其中，北上广深一线城市的新房和二手房价格均表现为“稳中上涨”。深圳和上海房价在成交量涨幅较大的同时房价涨幅更加明显，而成交量涨幅相对平稳的北京和广州，房价则相对平稳。如果市场持续回暖，新房价格还会有上涨空间。在楼市整体量价齐升的背后，豪宅市场表现尤其抢眼，成为楼市一道独特的风景。在北京，各路明星高价楼盘纷纷登场，拟售价格不断创出新高。为此，业内形象地将2015年定义为“豪宅元年”。来自亚豪机构的数据显示，2015年上半年，北京公寓豪宅市场(成交均价超过6万元/平米)以739套的成交量创下历史新高。分析称，这个创新高的成交量含金量颇高，不仅是因为成交量同比大涨127%，更为可贵的是成交量的增涨是建立在均价上涨的基础上。今年上半年，整体公寓豪宅市场的均价水平为87138元/平米，同比上涨19%。众多豪宅项目入市，必然增加产品竞争压力。此时，开发商该如何打造产品，如何争夺市场有限的高端需求，恐怕还需要做好市场调研并在产品设计上下足功夫。目前北京市场上单价超过10万元/平方米的项目已达20余个，由于部分豪宅需求已提前消耗，后期恐难有对等的需求量来维持现有市场热度。开发商应该通过提高产品性价比来提高竞争力。不过，在库存去化方面，高端住宅市场与普通住宅市场不同，因为需求相对较少，消化周期也要更长一些。美联视角：由于持续不断的利好因素，促使刚需和改善性购房需求积极入市，整体去化率都有明显提升。在高端市场，很多高端项目占据城市稀缺地段，入市后大多表现出热销的现象。北京市场超级豪宅的集中入市，致使市场竞争进入白热化，项目间的成交量会有较大分化。更为重要的是，豪宅项目鱼贯入市，已使供应已远超市场承载能力，中长期库存去化堪忧。

     3．北京上半年卖地634亿 土地供应收紧引房企哄抢

     6月30日下午，随着北京国土局土地拍卖大厅一声锤响，2015年上半年（1月-6月）北京土地交易落下帷幕，据统计半年内北京共出让32宗经营性用地，总出让金634.4105亿元，同比去年下降三成。今年上半年北京土地市场供应收紧，对此专家表示土地紧缺将导致北京商品住宅市场出现结构性上涨，市场价格水平整体上扬。北京今天出让的两宗地块均位于大兴，首先竞拍的是大兴区新城北区DX00-0301-6001地块F3其他类多功能用地，该地块建筑控制规模106468平方米，起始价8.7亿，在竞拍前收到三次报价，参与的房企分别是威克多、天恒、K2。竞拍开始后，一切波澜不惊，威克多甚至“任性”的自抬价格，最终经过10轮竞拍威克多以9.7亿摘得该地块，折合楼面价9110元/平米，溢价率11.4%。随后的竞拍是今天的重头戏，大兴区庞各庄镇PGZ01-01、PGZ01-02地块在拍卖前已经收到12次报价，包括恒大、兴展、旭辉天恒永同昌、首开保利、中骏、万科、K2、碧桂园、富力在内的多家房企均到场参与竞拍。资料显示，该地块建筑控制规模266222平方米，起始价15.1亿，还将配建31200平方米的"限价商品住房"，当地块达到竞买上限时则不再接受更高报价，转为在此价格和配建31200平方米“限价商品住房”面积基础上通过现场竞报“限价商品住房”的方式确定竞得人。本次出让宗地中配建及竞建的“限价商品住房”销售限价为9335元/平方米。竞拍开始后经过18轮便达到了22.56亿元的竞买上限，而在此后的限价房竞拍中，碧桂园与旭辉天恒永同昌鏖战30分钟，血拼至居住面积全部建设限价房但依旧没有分出胜负，因此还将进行第三轮竞拍。在继续进行的竞价中，最终经过83轮，旭辉以24.1亿元并居住面积全部建设限价房为代价摘得该地块，溢价率59.6%。截止2015年6月30日，北京上半年共出让32宗经营性用地，合计总出让金634.4105亿元，同比去年下降近三成。高价高价地的出现，一方面将会成为未来的豪宅，导致北京商品住宅市场出现结构性上涨，另一方面，也会成为当前在售项目涨价的诱因，引导市场价格水平整体上扬。而供地收紧，还将影响到未来商品房的市场供给，加之房地产调控政策与货币信贷政策的持续宽松，对购房需求形成刺激和拉动，商品住宅市场又会因为供不应求推升房价。美联视角：北京土地市场供应收紧，对于开发商来说无疑将加大竞地难度，目前三四线城市的房地产市场持续低迷，开发商本就集中于一线城市，购地需求上升与北京供地减少叠加，竞得高价高价地的现象还将增加。

     4．房企需抓牢三季度出货"窗口期" 二季度成交大增

     二季度房地产市场的显著回暖，带动标杆房企上半年销售业绩同比略增。统计数据显示，上半年龙头上市房企业绩普遍小幅增长，排名前十的房企销售总额同比增长10%左右。自3月底新政发布后，市场行情由冷转暖，大多数标杆房企的业绩目标完成情况尚可，30家典型企业中有21家完成全年业绩目标的四成。市场人士普遍预计，三季度仍将是难得的出货窗口，房企应针对各城市具体行情，备好充足的弹药、积极营销。今年一季度市场虽然低迷，但“3•30”地产新政后，二季度迅速进入回暖上升通道，带动整个上半年房企销售仍同比增长。排名前十的标杆房企上半年销售总金额为6292亿元，较去年上半年的5695亿元上升了10.5%。上半年，万科、恒大、绿地三家房企仍稳居榜单前三名，万科表现尤为抢眼，上半年累计销售金额1080亿元，率先突破千亿关口，同比小幅增长5%。除万科外，恒大、中海、保利等行业标杆房企上半年销售业绩同比都有所增长。从半年业绩表现来看，今年房企整体竞争格局难以打破，房企第一集团固定还将是七强，其他房企销售规模今年恐难再有突破千亿级的。从上榜门槛看，房企销售金额及销售面积门槛均高于去年同期。今年上半年，销售额榜单前十的房企入榜门槛首次突破300亿元，较去年同期增加44亿元，升幅为17%；前二十名的门槛为130亿元，同比增17%；前五十名门槛则达到76亿元，同比增长21%。至于前一百名房企的销售额入榜门槛，则为38亿元。房企加速分化的洗牌大潮中，行业集中度也在提升。“红五月”以来，房企销售快速增长，行业集中度进一步提升，销售额排名前百家房企的市场集中度达43.01%，占比近半。而相比去年，2015年房企对销售目标的要求并不高，增长率目标均不超过20%，20家典型房企的平均目标增长率仅9%。去年房地产市场的整体低迷，使房企对今年的预期更为保守，尤其是一些典型房企都声称不再追求规模增长，如万科不再设置销售目标，绿城也降低了销售目标，转而追求增长质量。在全年销售目标增幅不大的情况下，上半年20家典型房企的销售目标完成情况尚好，平均目标完成率为41%。从单个房企的表现来看，目标完成率最高的为恒大的60%，其次为九龙仓的59%；而碧桂园、远洋等的销售表现不够理想，目标完成率较去年同期有大幅下滑。但总体来看，多数房企年底业绩达标问题不大，虽然个别房企要达成目标还是存在一定难度。美联视角：展望下半年，货币政策仍将较为宽松，房地产利好政策也有继续出台的可能性，这将助推楼市的回暖。但下半年市场回升仍是结构性的，城市分化、产品分化仍将持续。下半年，品质刚改、经济型别墅等产品将继续成为市场的兴奋点。此轮楼市回暖主要靠政策刺激，因此随着时间推移，政策的作用会逐渐减弱，房企可抓的时间窗口很可能不会太长。三季度是行业跑量去化的“窗口期”，房企应该加快推案节奏、备好充足弹药，才能收获全年良好业绩。