中信证券：北京房价短期并不会出现大幅快速上涨可能

需求端的情况呢？

北京和深圳、广州不同，即便部分市级机关迁移，北京也只有新功能区建设以分流非首都核心职能的规划要求，从无城市核心职能地理空间不断迁移的要求。广州的城市核心区域从越秀到天河，再从天河北逐渐向珠江新城移动，本身伴随着老城区相对竞争力的下降；深圳的城市热点从罗湖向福田，又从福田向南山区移动，本身也伴随着新产业的崛起和城市公共资源高地的地理位置迁移。北京并没有这样的趋势。可以说，北京的中心城区人口纾解，并不是中心城区核心职能的外迁，也不是中心城区公共资源的弱化，反而是首都核心职能更加明确，核心城区生活环境更加优美。当然，即便是城市副中心或卫星城的建设，也能在需求端一定程度带动楼市发展。但我们确信，通州(或北京其他远郊功能片区)和深圳前海的崛起情势完全不同。后者代表了一个城市未来发展的聚焦点，而前者是首都非核心职能和人口纾解的承载地。

最后，我们来考察一下地价。2013年之后，北京土地出让楼面地价快速上涨。2015年前5月，北京住宅类用地平均楼面地价超过18000元/平米，比2010年全年上涨了189.3%。但2015年前5个月北京住宅的均价，却只比2010年同比上涨了31.5%。成交结构来看，新房的确越卖越偏，可是土地市场何尝不是越出让越偏。而且北京出让土地往往包含自住商品房，如果算纯住宅用地，其楼面地价水平会更加惊人。我们认为，2013年下半年之后，北京是缺乏公开市场拿地机会的。

所以，我们的结论是，北京的城市新功能区建设(包括通州的建设)，和深圳前海/蛇口，上海自贸区等建设性质还是有较大区别——北京城市新功能区不太可能是整个北京未来聚焦的方向，也不会是代表社会经济发展方向的新产业聚集地，而只是分流一部分城市功能的所在。北京核心城区房价中长期而言有较大机会，郊区房价受益于社会资金成本下降也可能稳中有升，但我们判断北京郊区(包括通州在内)不可能迎来一轮深圳式的房价大涨。我们看好在2013年之前就在北京拥有土地储备，且仍保有核心城区土地储备或持有物业的企业；以及在京津冀一体化浪潮中不受北京高地价制约，在环北京区域拓展方面有较大空间的企业。