中信证券：北京房价短期并不会出现大幅快速上涨可能

但是，当前北京楼市供求形势，与上涨前夜是不同的。2008、2009两年，北京住宅类土地供给分别只有当年度成交的66%和71%。而且，土地的供给在结构上一定是不断偏向郊区的，核心城区房屋卖一套少一套。所以从2010年起，北京成为了中国一线城市表现最好的。2010-2013年这4年，北京住宅类土地供给相当于这四年成交商品住宅的131%，新房供应是得到数量层面改善的。2013年北京又推出了自住型商品房。自住型商品房不仅客观满足了一部分人的安居需要，使之不用进入商品房市场，更使得大量自住购房客投身于摇号，事实上迟滞了这部分人的住房需求释放。而且，这也吸引了一部分首套刚需不再选择买二手房。小户型二手房需求的下降，反过来导致了卖小买大需求下降。北京市场终于整体冷了下来。2014年之后，北京住宅类土地的出让规模再次低于商品住宅销售规模，但正常情况新的供应缺口形成还需要时间。

结构性的考察更有意思。2010年到2013年北京的土地市场供给是充裕的，2013年之后自住型商品房分流需求是显著的，但这些供给大多是在五环之外。从新房市场来说，城市核心区的可销售资源仍然是卖一套少一套。一个二手房占绝对核心的市场，受到土地供应规模的冲击是不大的，反而是大量高价地的出现提升了核心城区二手房业主对房价的预期。五环外的情况就糟糕一些。另一个市场关注不足的情形，则是北京远郊区(通州、房山、大兴等)，其房价和城市近郊区的差异并不太大。例如，大兴区黄村北和公益西桥，通州北苑和管庄，其实并没有太多的价格差异。这进一步限制了远郊区房价上涨的可能性。