克而瑞：北上广楼市很难复制深圳房价“饥饿式”上涨

报告内容

  近期深圳楼市一枝独秀，北上广明显掉队，原因何在？北上广又能否复制深圳式上涨呢？我们调研结果显示推动深圳楼市量价齐升有六大因素，其中，宏 观环境宽松、政府放松管控以及开发商炒作这三方面在北上广深等城市具有共性，而最关键的三大推动因素：供应短期井喷、股市造富及自贸区短期炒作，则具有特 殊性，是北上广三地所不具备的，以此来看，深圳的楼市行情不会在北上广集体重演。

  深圳楼市成交“独领风骚”，北上广望尘莫及

  3•30新政后，深圳楼市高烧不退，项目开盘频“受捧”，二手中介加班欢，交易中心排长队，楼价地价蹭蹭涨。CRIC监测的最新数据显示，5月 深圳商品住宅市场成交面积67万平方米，环比上涨46%，同比更是大涨158%。前5月累积成交面积接近去年同期两倍，较2013年楼市高峰期亦大幅增长 20%。而另外三个一线城市，北上广房地产市场虽然也是回暖迹象明显，但相比深圳逊色不少。前5月的累计成交面积分别同比上涨36%、18%和17%，与 深圳的热闹程度相去甚远。

  供应短期井喷为深圳成交激增主因，北上广则长期供应充足

  深圳楼市热闹的主要因素在于短期内供应井喷。去年9月之前，深圳商品住宅市场长期处于供应匮乏的状况，9月之后，供应开始井喷。就前后供应情况 比较而言，2014年9月-2015年5月期间月均新增供应面积65万平方米，而2014年前8月月均供应面积不足28万平方米。长期的供应不足使得深圳 商品住宅市场处于“饥饿”状态，短期供应井喷导致成交上涨。反观北上广近一年多来的商品住宅供应，三个城市月均供应量分别达72万、100万和107万平 方米，远高于深圳水平，且相对各月水平较为均衡，即使供应激增，成交也不会产生非常明显的波动。

  另一方面，深圳商品住宅库存量到5月底仅为448万平方米，北上广则在1000万平方米上下，均超深圳双倍。长期的土地存量也已接近枯竭，可开 发土地面积极少，近年来的经营性用地成交量一直处于一线城市绝对地位。因而，深圳购房者对未来新房供应紧缺形成强烈一致预期，在新增供应充裕的情况下纷纷 “恐慌性入市”。相反的，北上广三城未来供应有保证，购房者要相对理性平稳许多，甚至还有较多需求仍处于观望状态，仅靠政策利好、供应井喷都无法快速大量释放。

  北上广股市造富个人的能力不及深圳，需求难以转化为真实购房支付力

  众所周知，深圳被誉为创业者的天堂，已连续8年成为中小板、创业板上市企业最多的城市，上市公司多达197家，仅次于北京、上海，而且，深圳 197家上市公司中183家为中小板、创业板上市，比例高达93%，而北京、上海比例仅为57%和29%，整个广东地区的中小板创业板占比也低于深圳，为 83%。更重要的是，这类中小板创业板上市的企业股东多为个人，持有原始股的员工数量也较多，在股市上涨后，这批人资产迅速膨胀，他们会选择部分套现而投 资房产，因而深圳改善住宅市场上涌现了前期好几倍的需求。股市造富使得当地购买力增强，有意愿的需求大面积转化为有能力购买的需求。

  相比较而言，北上广的股市造富个人的能力远不及深圳，因而也就难以形成深圳这样强大的购买力，当资金能力尚不具备的时候，那些有意愿的需求就只能继续被压抑。

  深圳自贸区刺激正当时，北上广缺乏短期利好

  自贸区利好也是刺激深圳楼市热闹的一大因素，随着自贸区挂牌，预期产业将不断进驻，人口将加速导入，市场普遍预期向好，短期刺激效应明显，尤其蛇口自贸区板块房价迅速攀升，对全市楼市上涨具有巨大的推动作用。

  反过来看，北上广，北京、广州并没有自贸区，而且尚无其他具备如此刺激力度的城市规划利好，上海虽有自贸区，而且自贸区也于近期扩容，但上海自贸区距首次挂牌已一年有余，利好刺激效应消耗多时，因而并不能再引起大的波澜。

  我们认为，深圳楼市的量价齐升在于“先天优势“加上”后天刺激“。”先天优势“在于深圳人口密度高、外来人口比例高，先天需求旺盛；”后天刺激 “则在于近期牛市热钱大量套现引发购房需求爆发遇上供应井喷，供求关系一时间严重失衡，再加上自贸区利好的助攻。总的概括起来就是“人多、房少、钱多”促 成此次深圳楼市上涨。相对而言，北上广的供应较为充裕，购房需求也没有那么迫切，供求矛盾小得多，并不具备深圳式量价上涨的充分条件。因而，北上广难以复 制深圳式上涨。