同策：五大原因导致“受捧盘”频现 部分城市回暖超预期

在多轮“救市”政策刺激之下，市场信心将进一步提升，北上广深一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市，楼市成交量已经呈现出“红五月”的行情。深圳、北京、上海、广州、南京、合肥、厦门、惠州、杭州等城市楼市开始出现“受捧盘”等热销现象。甚至部分城市比如深圳、上海等一线城市的市场回暖的速度超出政策预期，成交量出现上涨，房价也正在酝酿大幅上涨的行情。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，多轮“救市”政策之后，上述城市的楼市去化速度提升，去化周期也逐步缩短，市场基本面快速好转。在这样的市场背景下，上述城市出现“受捧盘”的现象。同时，“受捧盘”使得不少购房者担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而继续惶恐入市，甚至导致局部市场买涨不买跌的行情出现。

那么，是什么原因导致上述城市楼市“受捧盘”频现？总结下来，货币政策走向宽松、各地规划政策利好、楼市调控政策走向全面宽松、“自住需求+改善需求”两股力量入市、开发商推盘策略等五方面原因导致楼市“受捧盘”与买涨不买跌的行情局面的出现。具体来看：

第一、货币政策已经走向宽松，导致部分城市“受捧盘”频现与量价齐升的最根本的因素。

央行的数据显示， 2015年4月份中国国内M2同比增速为10.1%，低于政府工作报告中提及的广义货币增长12%的目标，这为当前的信贷以及流动性扩张留足了市场空间。

事实上也是如此。当前，宏观经济触底已经倒逼货币政策走向宽松，无论是降准还是降息，还是近期中国央行通过PSL等多种定向宽松的工具，均为市场创造了流动性宽松的环境；同时，大量新资金流入股市，它们来自来自家庭储蓄（大妈们）、房地产（楼市投资客暂时转移投资股市）、大宗商品和信托市场。这些资金获利后开始投资大中城市房地产市场。

从上述分析来看，当前市场流动性已经开始宽松，这势必导致市场加快去库存的力度，对于购房者来讲，也势必会开始加速入市，助推房地产市场“受捧盘”频现与量价齐升局面的形成。

第二、各地规划政策利好频出导致房地产市场过度炒作，一定程度上促进“受捧盘”的出现。

近期，各地利好政策频出，地方版城市规划、产业规划密集出台，导致热点城市房地产市场出现炒作氛围。比如，一带一路、京津冀一体化、自贸区、轨道交通、新区等规划或政策的获批，政策热点效应助推区域房地产市场热度升温，导致区域楼市出现抢房现象，催生“受捧盘”。

第三、楼市“受捧盘”与买涨不买跌的行情局面的出现和调控政策的宽松关系密切。

去年下半年以来，楼市调控政策开始松动，从最近各地“救市”政策频发的表现来看，我们可知，无论是调控政策还是货币政策已经开启全面宽松或“救市”的闸门，比如取消限购、降准降息、降低首套首付鼓励改善型需求入市、税费补贴等等，通过这些“救市”措施促使楼市基本面回升，对于部分城市出现“受捧盘”也起到助推的作用。

第四、今年“自住需求+改善需求”两股力量入市激发了市场需求更加集中释放和爆发，导致上述城市“受捧盘”频现。尤其是在一线城市，在土地供应持续稀缺的市场背景下，商品住宅供不应求已成为事实，在“自住需求+改善需求”两股力量入市刺激之下，出现“受捧盘”与销售量回升的现象与阶段性的爆发已不可避免。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于改善型需求来讲，我们发现，“330新政”出台之后，由于营业税免征门槛5年变2年，从二手房市场角度来看，符合这样条件的房源比例将大幅增加，尤其是对于改善型需求来讲，由于营业税的免征，降低了交易成本，这部分群体就可以卖掉原有房产进行改善或置换，再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，这对于置换型需求、改善型需求来讲，还是抓一个比较好的入市“窗口期”。这样，在“330新政”刺激影响之下，一线城市及上述二线城市的首次改善、改善型需求开始积极入市，需求开始集中释放和爆发，导致“受捧盘”频现。

第五、基本面好转之后，资金面不太紧张的房企开始利用营销手段推动“受捧盘”、涨价的现象的上演。

今年以来，一线城市、上述部分二线城市的市场基本面总体逐渐开始好转，基本面好转势必会带动成交量的上升，随之会带动供求关系紧张与价格坚挺，甚至资金面不太紧张的开发企业开始利用“少量多批”、“停售”等营销手段，推动“受捧盘”、涨价的现象的上演，这样的市场情况在一线城市及部分二线城市表现较为明显，总体上助推重点城市量价齐升。