美联：北京二套房贷现四成首付 土地市场加速南移

    一、市场综述

     根据北京市住房和建设委员会网站公示数据显示，刚刚过去的一周（6.1-6.7）内，一手住宅共计成交1871套，较前一统计周下降14.49%，成交面积为19.94万平方米，环比下降16.71%。二手住宅共计成交3674套，与前一周相比出现了21.11%的环比下降，成交面积为33.44万平方米，与前一周相比环比下降20.07%。

     北京二套房贷现四成首付

     兴业银行二套房贷已经开始执行四成首付，而贷款利率也保持在1.1倍，目前已经有购房者获得成功放款。从风险管控角度考虑。四成首付比例杠杆率太高，如果房地产出现下行，对于商业银行来说会有很大的风险。 一旦兴业的措施被效仿，二套房首付比例全面降至四成，杠杆炒房的空间将再度出现。目前股市已经有见顶的预兆，资金一旦大量流出，房地产市场肯定是投资的重点对象，目前市场已经有回暖的迹象，再放开杠杆率，大幅度反弹的风险就会叠加。

     北京土地市场加速南移

     进入2015年以来，北京土地市场重心南移的趋势就愈发明显。根据北京市国土局公开资料整理发现，在2015年出让的29宗土地中，有9宗地均位于城南。而其中年初时陆续出让的亚林西、白盆窑等高价地，更是位于原本不属于房企关注重点的北京西南地区。事实上，最近两年，大兴已经成为北京土地成交最多的区域。随着北京“南城计划”的启动，高额的投资也正在改善南城的经济、生活环境，完善的轨道交通和成熟的生活配套让大兴的区域价值节节走高。

     二、土地市场

     轮统计周期（6.1-6.7）内，北京土地市场无成交记录。

     三、住宅市场

     1. 供应情况 

     1.1上市

     本轮统计周期（6.1-6.7）内，北京市有四例新增住宅项目，其中三例为别墅项目，且 “东山嘉园”（一期）这个项目在朝阳区，批准面积为3.66万平米，共104套。拟售均价最高，为13万元/平米。昆玉嘉园为住宅项目，批准面积为2.6万平米，共144套。

     1.2可售 

     截至6月7日，一手住宅的可售量出现了1.37%的环比下降，可售面积同样降低0.51%。二手住宅的可售量呈现出上升的趋势，本期可售套数为36736 套，环比上升2.06%，可售面积为367.52万平，环比出1.58%的上升。

     2．成交情况

     2.1一手住宅成交情况

     本统计周期（6.1-6.7）一手住宅累积成交1871套，与前一周的2188套相比环比下降了14.49%；累积成交面积19.94万平方米，环比前一周则下降了16.71%。其中，一手住宅的日均成交量约为267套，日均成交面积2.85万平方米。

     2.2 二手住宅成交情况

     本统计周期（6.1-6.7）二手住宅共计成交3674套，与前一周相比出现了21.11%的环比下降，成交面积为33.44万平方米，与前一周相比降低20.07%。其中日均成交套数525套，与前一周的665套相比，增加了140套。

     2.3 一、二手住宅成交对比

     本统计周期（6.1-6.7）一、二手住宅共计成交了5545套，与前一周成交量相比降低了18.99%，成交面积为53.37万平方米，与前一周相比呈下降趋势，幅度为18.85%。其中，二手房的市场份额为66.26%，与前一周的68.04%相较下降了1.78个百分点。

四、 要闻回顾

1. 6月首周末北京四盘入市 楼市成交量或将短期反弹

美联视角：上周末北京共有4盘入市，其中五矿名品项目，2小时内全部卖完，认购额超1.5亿元。从项目的去化率来看，随着成交量的走高，未来房价或进入上行阶段。对于6月份来讲，由于“救市”政策发力及房企推盘周期等因素，楼市去化速度将提升，市场去化周期将进一步缩短，6月份楼市成交量短期反弹是板上钉钉的事情。在成交量反弹之后，楼市价格有可能会逐渐坚挺。

2．北京顶级豪宅前五月成交量逼近去年全年

美联视角：受到政策利好，高端项目的入市步伐开始加快；其次这些项目大多数地处城市核心区，相比散落在各处甚至五环外的项目，无疑有较大优势；而对于未来即将出现的一批“新豪宅”，目前在售项目的价格仍具有一定吸引力。对于北京市场未来的走势，由于2014年商品住宅供地仅完成计划的51.7%，这将造成今年纯商品住宅供量的大幅缩减，预期今年纯商品住宅市场的整体价格水平将保持上扬态势。

3．北京土地市场加速南移

美联视角：南城的房地产开发是滞后的，房价比其他都低。南边的楼盘比较低，随着地铁投资逐步到位，南城的价值正在显现。南城消费能力也很强，只不过原来没有比较好的购物中心。而大兴在轨道交通通达之后，这一情况已经发生了很大变化，目前聚集了不少商圈。现在北京推的土地都是以产业地产为主，住宅用地的比重是越来越低的。这一方面是因为政府寄希望于靠产业地产带动周边区域发展，另一方面也同疏解人口压力有着直接的关系。

4．北京二套房贷现四成首付 杠杆炒房空间再现

美联视角：兴业银行旗下部分支行均明确表示，如果是购房者直接贷款，目前二套房首付比例依然为六成，但如果通过合作经纪机构或者开发商购房，则可以降低至四成。从风险管控角度考虑。四成首付比例杠杆率太高，如果房地产出现下行，对于商业银行来说会有很大的风险。 一旦兴业的措施被效仿，二套房首付比例全面降至四成，杠杆炒房的空间将再度出现。目前股市已经有见顶的预兆，资金一旦大量流出，房地产市场肯定是投资的重点对象，目前市场已经有回暖的迹象，再放开杠杆率，大幅度反弹的风险就会叠加。