北京云房数据库：2015年上半年中国住宅投资景气指数排行

住宅投资景气指数，是对住宅投资市场发展趋势和变化趋势进行量化的综合性指标，能够反映同一时期各城市住宅市场之间的投资景气度差异及各城市不同时期投资状况的变化情况。该指数从社会经济基本面以及市场运行层面两大方面，构建中国住宅市场投资景气指数指标体系，运用科学合理的测算方法，最终测算得到各城市的住宅投资景气指数，以期对住宅市场的投资价值进行客观、科学的判断。

2014年6月，北京云房数据技术有限责任公司以全国25个重点一二线城市作为研究对象，首次发布了《中国住宅投资景气指数研究报告》。为了扩大研究的覆盖范围，本次报告由原来25个城市扩展至30个城市，其中包括张家口、鄂尔多斯两个三线城市。综合考虑到报告的时效性和数据的可获取性，本报告分上下半年，进行每年两期的定期发布。

一、城市住宅投资景气指数

1、测算方法

在对数据进行数据同趋化、无量纲化、标准化等处理之后，运用特尔斐法，对各指标赋予权重，并对处理后指标数据建立合理的模型，得到各城市的住宅投资景气指数，最终根据测算结果对城市分化情况进行分析。 

2、2015年上半年城市住宅投资景气指数概览

根据测算结果，我们将30个样本城市按照投资景气程度分为I—V共5类，分别代表推荐型、潜力型、观望型、谨慎型、风险型。其中I类投资推荐型城市包括北京、重庆、深圳、上海、厦门、杭州；II类投资潜力型城市包括武汉、苏州、郑州、广州、银川、济南；III类投资观望型城市包括南京、无锡、合肥、西安、长沙、天津。IV类投资谨慎性城市包括成都、太原、宁波、南宁、福州、青岛；V类投资风险型城市包括昆明、沈阳、呼和浩特、长春、张家口、鄂尔多斯。

二、城市住宅投资景气指数分析 

1、2015年上半年城市住宅投资景气指数结果分析

从城市等级来看，在楼市整体下行背景下，一线城市住宅市场与二三线城市相比表现坚挺，二线城市中重庆、厦门等后市看好。大多数城市住宅市场在2014年发生拐点，结束多年供不应求、房价单边上涨的局面。其中，一线城市尽管也面临着供求矛盾突出、房价偏高的风险，但由于经济发展水平较高，人口吸附能力较强，市场容量较大，与二三线城市相比表现坚挺，从景气指数得分来看，除了广州为投资潜力型城市，北京、上海、深圳均为投资推荐型城市。在一线城市之后，部分二三线城市则开始进入了供过于求的局面，目前依然处在去库存压力之下，但其中也不乏表现较好的城市。如重庆由于人口增速较高、人均GDP增速较快，住宅需求旺盛，房价收入比（8.1）和存销比（11.5）尚处于较合理水平，整体来看短期内重庆市场前景仍然较乐观。除了重庆，包括厦门、杭州、武汉、苏州、郑州等部分二线城市今年市场表现也有望企稳反弹。  

从区域视角来看，东部领先中、西部，各区域内住宅投资景气指数呈现明显的城市分化。首先，东部地区“住宅投资景气指数”总体得分领先中、西部，在得分高于100分的投资推荐型和潜力型城市中，东部地区城市个数最多，且东部各城市景气指数均值也领跑全国市场。与此同时，各区域内各城市表现各异，其中，中、西部地区既有投资推荐性城市重庆、深圳，也有投资风险型城市呼和浩特、鄂尔多斯。值得一提的是，呼和浩特住宅市场供求矛盾居全国之首，库存高企，需求量本身就明显不足，同时还受到高房价的市场环境的抑制，楼市风险很大。而鄂尔多斯住宅市场由于过度炒作，泡沫化明显，空置房屋众多，存销比（33个月）仅次于呼和浩特，投资风险很大。

从城市群视角来看，中国经济增长“多极”地区中，珠三角集群领先京津、长三角和中三角集群。其中，珠三角集群中的深圳、广州分别处于投资推荐型和潜力型。从各项测算指标来看，深圳和广州的经济基本面较好，表现在人均GDP总量分别为全国第二和第四，并且增速较快，人均消费性支出高居全国前二，同时第三产业占比较高，在此支撑下，总体市场表现稳健。京津集群中的北京处于投资推荐型，而天津处于观望型，天津景气程度与北京差距较大。由于北京城镇人口增速、人均GDP增速、第三产业占比等明显高过天津，导致北京景气度明显优于天津。究其原因在于过去天津人才及资源过度向北京集中，导致自身发展相对迟缓，而北京对天津的辐射作用却微乎其微，在一定程度上制约了天津的经济发展。此外，长三角城市群分化非常明显，其中既有推荐型城市上海、杭州，潜力型城市苏州，也有谨慎型城市宁波，宁波的城镇人口增速慢、三产业占比低、房价上涨动力不足，同时存销比偏高。中三角城市群投资景气程度最低，合肥和长沙均处于观望型，景气度并不突出。  

2、投资景气指数动态变化分析

从各城市三期的指数变化情况来看，2015上半年，25个重点城市住宅市场投资景气指数平均值97.0，与去年下半年相比小幅下降1.0%，同比去年上半年下降3.0%，总体看来，今年上半年投资景气相比去年进一步降温。

从具体城市来看，广州、沈阳、合肥住宅景气指数下降幅度较大，其中，沈阳下降17.4%至74.3，主要由于沈阳商品住宅库存量较大，消化周期长，房地产运行层面较差，房地产开发投资额同比下降9.5%。相反，厦门、杭州、无锡等城市住宅投资景气指数出现上升的迹象，其中，厦门本次住宅景气指数环比上升11.8%，主要由于房地产运行层面向好，同时拥有良好的经济产业的支撑； 杭州住宅景气指数环比上涨10.6%，主要是杭州的经济运行环境较好，地区生产总值高，随着杭州房价大幅下滑，导致本次房价收入比降低，降低了投资的风险。

三、2015年全国住宅投资策略建议

中国房地产业经历2013年的市场繁荣之后进入了“新常态”，2014年市场全面降温，尤其是住宅市场降温明显。与此同时，去年下半年起，政府采取了一系列救市政策，受此影响，2014年底部分指标开始出现复苏，市场信心有所恢复。但中国房地产市场经过多年的发展，供需环境已经发生变化，理性来看，楼市已不再是投资的最好选择。但不可否认，即便作为消费品，房产仍然是大部分人最大的支出。因此，未来人们投资房地产会更加谨慎，那么，我们应采取怎样的投资策略来抓住机遇、规避投资风险？下面我们将对各类型城市的投资价值做进一步解读。

推荐型城市：足够资产，踊跃参与；推荐型城市拥有良好的人口基础和经济产业，是推动住宅市场发展的动力因素。所以，如果你拥有除保证生活质量的资产之外的资金，可以选择投资推荐型的城市，如北京、重庆、深圳、上海。但是，当你瞄准城市之后，还需要考虑位置，小区环境等因素的影响，切勿盲目投资。

潜力型城市：战略进入，选择性入市；潜力型城市没有推荐型城市较强的人口基础，但这些城市的经济环境较好，因此这些城市依然存在投资潜力。但是我们必须战略选取，如苏州、武汉、广州人口和经济产业都表现较好，可以参与；济南、郑州、银川人口较少，但有较强的经济支撑，也可抓住时机，适度入市。

观望型城市：持币观望，谨慎入市；观望型城市有足够的人口和经济产业的支撑，但房地产市场运行层面的风险较大，如天津、无锡、长沙市场存销比较大，去化时间较长，市场供大于求，短期内不宜投资，持币观望。

谨慎型城市：审时度势，逐步退出。谨慎型城市人口经济水平表现较为一般，

不足以支撑住宅市场投资的持续发展，投资风险较大，建议短期内逐步退出投资。

风险型城市：静观其变，不要理会。风险型城市无论是现有的经济、人口、房地产市场表现均不突出，例如呼和浩特、鄂尔多斯已经出现严重的房地产泡沫，这样的城市短期内建议避而远之，静观市场的变化。