克而瑞：六月地市预热 年内一二线土地市场现“疯牛”

报告内容

  上海7块地140.3亿元、苏州22块地130亿元，重庆8宗地11.8亿元，广州一块商住地44.2亿元，杭州2块宅地拍出5.6亿元……6 月才刚开始，土地市场先声夺人，抢得头条。接下来还有天津、南京、合肥、杭州、石家庄等城市在六月大量推出优质地块。毫无疑问，随着4、5月市场逐步回 暖，土地市场已经燃起火焰，销售到投资传导联动效应开始显现。

  销售回暖传导土地“发烫”，一、二线土地成交被激活

  从CRIC监测的300城土地成交来看， 4月土地成交规模为近一年来最低点，5月土地市场成交面积开始触底回升，环比上升17.2%。其中一线城市涨幅最大，其他各线成交面积均出现上升。6月土 地市场火力全开，前4天成交额超300亿元，延续5月回暖的趋势，更是全面激活一、二线城市土地市场。

  一般来说，市场销售回升传导到土地市场投资回升，之间有三个月。随着3.30政策以及之后的降息、降准下，市场成交量在4、5月出现了显著回 升，土地市场也开始受到销售转好的影响而全面激活。市场回暖预期明朗，重塑开发企业信心，随着资金大量回笼和库存快速减少，拿地补仓布局下半年，成为眼下 同等重要的事。从供应端看，目前市场回暖意味着能以更好的价格卖出土地，另外，随着各地土地供应计划的落地，土地集中上市成为必然。可以预见，6月份将正 式开始土地市场供需两旺的盛筵。

  一线和部分二线城市优质地块才是宠儿，今年整体土地投资不会超往年

  在房地产行业整体处于结构性过剩的背景下，土地市场的特征也愈发明显。首先不同城市间的分化越发显著，一线和部分二线城市将成为未来焦点；其次 在价格上，一线城市地价不会出现下跌，成交价格也将不断走高，而二线城市底价成交仍是常态；再次，三四线城市的成交规模将大规模缩水，其成交占比也会相应 减少。因此，总的来说，今年土地整体的开发投资不会超过去年，成交量也不会突破去年水平。

  一线城市和部分二线城市土地市场仍会量价齐升。优质地块的稀缺将导致一线城市土地成交出现更高的溢价率，特别是国土部发布限制城市扩张范围后，优质地块更加抢手，低价更高，这致使企业更多的倾向于联合拿地，规避风险。

  大部分二线城市的城镇化进程仍处于加速推进的阶段，企业也对出让的地块仍然有着更多的预期，但考虑到二线城市成交受市场影响波动较大，故而开发商衡量利弊之后，也会理性对待，不会出现太高溢价，基本以底价成交。

  三线城市主要是受限高额的库存和消化周期影响，市场销售不力，例如中山、徐州、无锡等城市4月消化周期依然在20个月以上，如此大的库存，也阻 碍了开发商拿地；而另一方面，由于土地供过于求，政府从“有供有限“方面考虑，也会有意识的减少土地供应。可以预计，三四线城市土地供应、成交大幅缩减， 将沦为土地市场的弃儿。