易居：35城库存规模连降两月 房价上涨逻辑渐渐清晰

报告内容

  一、库存继续下降

  （一）35个城市分析

  1、4月库存继续下降

  截至2015年4月底，易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26437万平方米，环比下降0.6%，同比增长11%。4月份整体市场成交相对比较活跃，这使得库存继3月份出现下滑后继续下行。这和我们的预计也基本一致。

  2014年第四季度库存开始构筑高位盘整态势，观察之后几个月的数据，总体看，35个城市库存持续攀升的动力开始削弱。此前虽2月份库存出现微增，但3、4月份库存均出现环比下跌，这将继续利好后续去库存目标的实现。

图1  35个城市新建商品住宅库存量

  2、30个城市库存出现同比增长

  35个城市中，有30个城市库存出现了同比增长现象。其中南京、长沙和南昌3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到43%、30.1%和28.9%，但与3月份相比增幅明显收窄。同时，35个城市中，有5个城市的库存出现了同比下滑态势，其中太原同比跌幅最大，为37.8%。

  3、新增成交量略大于新增供应量

  4月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为1776万平方米，环比增加91.8%，同比减少15.2%。4月房企推盘节奏比3月明显加快，这是由于3月份市场成交相对活跃，甚至一些楼盘表现出量价齐升的局面，加上一系列的政策利好，均在一定程度上增加了房企入市的信心，因此推盘节奏有明显的加快。

  4月份，35个城市月度新增成交量大于新增供应量（其中4月份新增成交量为1903万平方米，环比增加27.8%，同比增加35.7%）。新增成交略大于新增供应，所以促使4月份的库存出现微幅环比下降。

  （二）一二三线城市分析

  1、三类城市中，二线库存环比下跌

  截至2015年4月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3668、18507和4262万平方米，环比上升分别为1.3%、-1.1%和0.3%，同比增幅分别为21%、9.6%和9.6%。

  一线城市库存在保持连续8个月的环比正增长的基础上，2014年10月份首次出现环比下跌，但11-12月份库存重新微增。2015年1-3月份库存均出现下行态势，4月份微幅上升，这和一线城市房企看好市场、积极推盘的态势有关。

  二线城市4月份新增供应量为1165万平方米，远高于2015年3月份663万平方米的水平，新增供应量大幅提升，但不及成交量的提升幅度，导致库存在2015年4月继3月出现小幅环比下跌后继续下行。而且从市场监测数据看，部分二线城市4月份改善型购房需求在积极释放，也会增强去库存的能力。

  三线城市4月份新增供应量为202万平方米，而新增成交量为190万平方米，新增供应量略大于新增成交量，这导致库存出现微幅上升。

  二、存销比略有下降

  （一）35个城市分析

  1、存销比略有下降

  4月份，35个城市新建商品住宅存销比为15.4，这也意味着市场需要用15.4个月的时间才能消化完这些库存。而在2015年3月份，该存销比数值为15.5个月。这说明4月份去库存的速度有所加快，这与市场成交行情相比3月份开始好转有直接关系。可以预计的是，在各类救市政策效应积极释放的背景下，包括改善型购房需求将积极释放，这将促使后期存销比依然具备下滑的动力。

  该存销比的数值大致相当于2014年4月份的水平，说明本轮降温周期大致经历了12个月。回顾2014年的房地产市场走势，4-5月份恰是房价由涨到跌的时间。因此从经验值判断，目前存销比的数字含义是明确的，即房价基本上已走出下跌区间，进而步入了止跌反弹的通道中。

  2、天津存销比总体偏高，位居第三

  从35个城市的具体数值看，烟台的存销比数值最高。而天津作为二线城市，其去化速度相对慢也值得关注。当然，天津目前已从2015年3月份的28.6个月下降到27.5个月，去库存压力仍然较大。

  烟台、北海、天津、荆门和西安五个城市的存销比数值偏大，此类城市房价下跌的概率也相对较大。相比而言，深圳、合肥、南昌、南宁和南京的存销比较小，而作为一线城市的深圳存销比数值最低，为7.4个月，预计后期深圳房价仍有相对较大的涨幅空间。

  （二）一二三线城市分析

  1、二线城市去化速度有所加快

  4月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为11.6、15.5和21.1个月。相比2015年3月份11.4、15.7和20.5个月的数值而言，一线城市和三线城市的库存去化速度略有放缓，但应该理解是正常的波动现象。而二线城市有所加快，反映去库存效果更明显。

  一线城市的存销比略有上升，这与一线城市存销比基本回归低位、4月份房企推盘力度加大等因素有关。相比三线城市，二线城市的存销比有所降低，预计部分省会城市在5月份去化速度仍有望加快。

  从具体城市看，4月份，存销比环比上升的城市有19个，包括荆门、烟台、北海、杭州和九江等。此类城市存销比增加，说明去库存压力有增无减。

  在35个城市中，有16个城市的存销比出现了环比下跌，说明此类城市去库存的速度在加快。其中以西安、西宁和太原的存销比环比跌幅最大，相比2015年3月份水平分别减少了2.8个月、2.7个月和2.7个月。此类城市存销比下降明显，说明去库存压力在积极释放。

  三、库存压力将继续得以释放

  2015年全国市场继续坚持去库存导向。在各类宽松政策效应释放的基础上，去库存周期持续收窄。对于4月份而言，在“3.30新政”后，改善型购房者积极入市，成为各大城市去库存方面的主力军。各地也积极推出相关细则，比如上海在4月9号出台了相关政策，涉及公积金贷款额度上调的内容。此类宽松政策会带来市场成交量的上升，进而加快库存去化速度。

  我们预计，随着5月11日央行2015年的第二次降息，供需双方入市节奏将继续加快。政策叠加效应将继续释放，包括限购政策的取消、二套房贷政策的放宽、公积金贷款额度的提高等。去库存周期收窄后，房价上涨的逻辑将更清晰，5月份市场基本面也将继续改善。