莱坊：内地放宽房地产调控政策 豪宅市场现价量齐升

甲级写字楼

　　2015年第一季度，北京、上海和广州的甲级写字楼新增供应分别为约546，000平方米、303，000平方米及180，000平方米，空置率分别环比上升0.1、1.6和1.0个百分点。三个城市的甲级写字楼租金都小幅下跌。

　　受大量新增供应影响，预计今年北上广的甲级写字楼租金将会持续走低。

　　第一季度，台北甲级写字楼的租金继续上升，空置率环比微降0.1个百分点至7.0%，写字楼需求依然强劲。不过，由于台北今年尚有甲级写字楼完工，预料下半年的空置率将会回升，租金则会持平。

　　香港方面，预计2015年甲级写字楼的落成量约为17万平方米，预计核心区甲级写字楼租金今年将上升约5%，而非核心区的租金则持平或微降。

　　豪宅

　　2015年第一季度，中央政府出台了一系列的刺激政策，包括央行宣布再次下调基准利率以及二套房首付比例由60%降至40%。宽松信贷政策释放积极信号，购房者信心逐渐恢复，北京、上海和广州等一线城市的豪宅价格在第一季度都转跌为升。随着豪宅市场的购买需求进一步得到释放，我们预计刚性需求以及改善性需求将成为市场购买主力，第二季度豪宅市场会向好发展，成交量及价格将会出现价量齐升的情况。

　　台湾方面，由于房地合一税尚未定案，让投资者对于房地产市场感到不安，影响了当地的投资气氛。此外，银行对于不动产贷款条件及贷款成数的限制，也导致台北豪宅物业交易量减少，但平均售价仍然维持平稳。展望第二季度，台北豪宅需求稳定，预计位于市中心精华地段的豪宅价格仍能维持平稳。

　　自从政府去年5月放宽双倍印花税后，香港豪宅交投市场明显复苏。在2015年第一季度，港币一千万元或以上的豪宅销售达到1，863宗，同比增加约65.6%。不过，投资者对美国或于今年下半年加息的预期将压制豪宅市场的投资气氛。因此，我们认为香港豪宅价格在2015年仍将小幅下跌5%。

　　优质商铺

　　内地零售市场继续处于调整期，零售需求持续疲软，因此全国各地的购物中心都纷纷进行业态调整，提高餐饮娱乐的比例，以保持较高的出租率和租金增长。相反，传统商圈的步行街则缺乏这种调整灵活性，租金有较大的下调压力。未来一年，北京、上海和广州的零售商铺供应较多，预计整体零售租金增长将面临压力，但部分运营良好的购物中心不会受到影响，租金仍将保持坚挺。

　　台湾交通部观光局于2015年4月中新开放11个中国大陆来台自由行的城市，并拟推出“高端大陆游客团”，预计开放后将会进一步推动台湾的零售市场。预期台北零售店面需求将持续增加，今年租金与售价仍具上升的潜力。

　　受内地旅客奢侈品消费减弱影响，香港零售销售额在2015年前两月同比下跌2.0%，一线地区街铺租金面临下调压力。四月，香港政府宣布收紧内地自由行政策，预计今年一线地区街铺租金将延续去年的跌势，但优质商场租金仍将保持坚挺。