克而瑞：房贷新政满月观察 七成以上银行仍纠结博弈

报告内容

  在”330新政”降低二套首付提振市场信心后，紧接着4月19日的央行再次降准又扩充了资金池的规模，频出的利好政策引发全国房贷市场的调整热 潮，购房者对房贷落地焦急等待，开发企业和地方政府则对4月市场表现充满期待，然而近日融360对全国35 个主要城市524 家银行进行的统计调查报告却显示近七成银行并未执行新政。究其原因却是为何？会对市场造成何种影响呢？

  近七成银行未执行新政，首套房利率呈下行趋势

  “330新政”中最大的调整即是二套房首付成数下降，而在新政满月之际，融360调查报告显示全国524家银行降低了二套房首付成数的仅164 家，近七成银行暂未执行新政。另外，银行在执行力度上也表现出明显的差异化，其中北京落实新政的18家银行中，仅3家降至4成，苏州执行新政的7 家银行则全部将二套房首付由6 成降至4.5成，可谓均是有折扣的执行。

  就利率而言，首套房平均利率已经连续10个月下调，并有进一步下行的趋势。其中银行提供首套房优惠利率的数量和力度均有所增加，且9折以下优惠 利率的银行集中在北京、上海等一线城市。具体来看，一线城市优惠利率数量和折扣力度相比上月也明显增强；二线城市则呈现分化特征，如天津、成都等出现小幅 反弹。而全国二套房平均利率虽也连续下降10个月，但仅环比下降0.01%，没有明显的下行趋势，基准利率上浮10%仍是绝对的主流利率。

  行业规模触顶风险增加，加之银行资金成本走高，致新政落实不力

  总体来看，在央行两次降准的刺激下，银行仍持有相对谨慎、保守的态度，多数暂缓执行或有折扣的执行二套房贷款新政。造成银行执行不积极的主要原因是，银行出于对贷款风险和贷款收益的综合考量。

  从房地产行业发展角度来说，经过了“黄金十年”当前房地产行业进入高位盘整期，行业结构性过剩已经成为事实，住房稀缺性已经大打折扣、房地产投 资收益率下降，行业“天花板”效应已经显现，过去采用高杠杆运作的房地产投资面临较大风险，目前银行业已经对房贷的关注重点从收益转向风险控制，出于防范 断供、坏账风险的考虑，对房贷业务更加谨慎。

  此外，当前银行资金成本不断走高，除了前期互联网理财冲击银行存款外，当前股市“疯牛”也吸引大量存款自银行进入股市，银行的揽储压力成倍增 长，成本快速上升。为了应对储蓄被分流，即便是央行屡屡降准，银行理财产品预期收益也持高不下就是明证，说明银行资金成本的确仍然较高。相较之下房贷收益 率不断下降，再加上周期长，从成本收益来看，银行大量的资金不再愿意投入住房贷款。银行倾向于把资金投向有更多回报的地方，比如利率上浮10%甚至30% 的企业贷款、个人消费贷等

  购房者推迟入市，行业回暖不及预期

  银行对于新政的“慢待”态度，一方面，会造成部分购房者贷款的希望落空或延缓部分购房者入市的时机，尤其是想购买二套房的改善型客户，房贷额度 和利率优惠短期内难有大幅度的提高，市场上观望情绪较难消退，但对首置购房者来讲，房贷利率有望进一步下行，还款压力减小；另一方面，在当前市场库存多以 中大户型为主的背景下，行业去库存进程放缓，市场回暖也难达到预期程度。

  就当前首套房利率下行趋势来看，短期内部分一、二线城市成交量会明显增加，利率优惠有望持续增加，大多数三四线城市仍要坚持去库存，楼市分化特 征将更加显著。对于二套房利率，由于银行资金成本高的压力依然存在，利率难以有进一步下调和优惠，极有可能向基准利率的1.1倍集中。

  目前，银行存款增速在不断下降，银行存款准备金率依然较高，如要通过楼市资金面来提振行业信心，稳定经济增长，未来政策仍有进一步放松的空间，届时，银行态度或将转变。