国内企业偏爱北京写字楼市场 一线城市需求突出

 　　2012年，许多二线城市的写字楼由于新供应量相对大于其需求量，空置率仍然维持高水平。与之相反，北京的写字楼空间相对短缺，不但中心地段的空置率下降到低至2.76%，全市的写字楼租金增长幅度也高居全国城市之首。

　　一线城市需求突出

　　尽管2012年外围经济的不确定性对在中国的跨国公司的租赁需求有一定的影响，然而整体强劲增长的趋势仍然持续，特别是在核心城市如北京和上海。

　　日前，由戴德梁行发布的《中国写字楼市场2012年回顾与2013年展望专题报告》显示，2012年，全国写字楼总吸纳量达到204.9万平方米，略低于2011年水平，但延续了2010年全球金融危机以来的大趋势。随着业务增长和全国范围内基本经济因素的相对强劲，国内公司继续推动优质写字楼需求的增长，与跨国公司相比较，其对写字楼的需求较不易受到国际趋势的影响。

　　一线城市的需求尤其突出，北京去年的吸纳量达344170平方米。由于华中地区物流业和高新产业的大发展，武汉写字楼净吸纳量达110924平方米，几乎是2011 年的两倍。然而，在过去一年中，新写字楼需求逐渐向二线城市扩散的势头并不如预期的那样充足，市场关注的重点仍然是一线城市。

　　供需失衡致京租金大涨

　　根据戴德梁行提供的数据，作为中国的主要金融中心，上海在2012年的新供应量为全国最高，达657490 平方米，相当于现有存量的11%;北京2012年的新供应写字楼仅为283957平方米，相当于现有存量的4%。比较各城市新供应量与现有存量水平，反而是诸多二线城市表现突出。以成都为例，其新供应写字楼相当于现有存量的44%，位居全国之首，重庆、大连、青岛等城市也位居前列。

　　这意味着，尽管一线城市中业务带动的写字楼需求较高，但新供应却相对紧张，从而导致核心城市空置率极低。其中北京在所有国内城市中的空置率最低，仅为2.8%，上海总体空置率则为7.4%。与此形成对比的是，由于部分二线城市的政府采取一系列措施推动写字楼物业开发，新供应过剩导致的总体空置率偏高现象屡见不鲜。目前，成都的写字楼空置率为45.3%，青岛则高达30%。

　　由于供应量相对有限，加之国内公司业务拓展带来的较高需求，北京去年最优租金增长高居全国城市之首，与前一年同期相比上涨了22.4%，最优租金达到326元/平方米/月。尽管2012年下半年写字楼租金上涨减缓，业主在要价时也更趋理智，但租金上涨的压力始终存在。

　　租金增长受制不相称供应

　　鉴于2012年优质写字楼需求仍大部分集中在北京和上海，企业仍偏爱将这两座城市作为业务发展地。因此，戴德梁行预测称，2013 年，国内主要城市的写字楼租金上涨水平仍取决于相对供应量，北京、上海的租金增幅仍然远高于其他城市。2013年北京租金上涨水平将位居全国之首，有望达到10.5%。未来五年，北京和上海的最优租金将分别平均上涨8.5%和6.2%，在以上预测的基础上，北京最优租金将于2014年超过上海。同时，其他大部分城市的租金上涨水平将保持稳定趋势。

　　进入2013年，政府将更积极地采取措施刺激国内消费和生产，国内企业对优质写字楼的需求也将因而进一步增长。相对来说，外部不确定性因素则将减缓许多跨国公司拓展办公空间的行为，至少不太会选择远离核心城市。另一方面，由于地方政府期望其土地资源增值，部分城市的甲级写字楼供应量将继续高于需求。未来3年，预计核心城市和其他城市之间的不相称供应仍会继续。将核心城市的写字楼需求吸引和转移到其他区域性城市群，是缩小全国租金增长差距的必要举措，这将决定未来数年的租金增长模式。