中房研协：楼市期待新政策再次发力 但须对接常态化

  注重一二级市场联动。近日出台的政策对二级市场及转让二手房有一些利好，但是总体上来讲其政策支点还是偏重于一级市场。当前刚需市场已达一定水平，未来市场将要靠改善性需求支撑。因此稳定住房消费要特别重视改善型需求，尽早建立一二级市场联动的大格局：一方面在一线城市，可以探讨提高利率税收门槛阻挡本地有户籍的居民投资投机购买多套房，将市场容量让渡给外来人口，逐步放宽放开对他们的入市限制；另一方面对于那些有消费需求升级意愿的居民进一步给予税收、利率等方面的优惠，资助他们卖小换大、卖旧换新。

  注重租售并举。目前出台的政策把注意力仅仅盯在住房的持有消费上，其实租房同样也是一种消费，一个健全的房地产市场应该是租售并举互为补充。国内的住房自有率已达90%左右，城市居民购房自住的潜力已不大，而外来人口的住房消费以租赁房为主，因此，稳定住房消费不能只局限于持有型消费，应当合理地拓展房屋租赁市场，建立租售并举的大格局，让市场良性互动、全面发展。

  为此，政府可以回购商品房作为危改、棚改安置房或收储商品房作为公租房、社会租赁房进行出租，也可以出台一些降低房屋出租税收及房产税的政策，同时降低出租者以及租房者的成本，以达到“一石二鸟”的效果，鼓励开发商在闲置楼盘无法通过买卖回收现金流资金链紧张的情况下转向批量非毛坯出租，从开发商转型为房东，自我消化库存，以盘活存量，形成长期稳定的现金流回报。

  注重房地产业创新转型。上一轮城镇化房地产业粗放型开发，投机型发展，市场严重地供过于求，产品质量不高，企业管理混乱，经营效益下滑，不少企业面临资金链断裂的风险，开发企业兼并重组步伐加快，市场集聚化程度提高，这是一次倒逼开发企业通过创新转型步入常态化的历史机遇。

  然而，创新转型要有精细的政策引导，最近国土资源部强调土地“要有供、有限，合理安排住房和其他用地供应规模；要优化住房供应套型，促进用地结构调整；要加大保障性安居工程建设，并加强监督管理。”无疑，这些举措是必要的，但总体来看力度仍然不够。

  这就要求政府需要进一步出台一系列的政策，在土地、金融、税收、规划、市政、环保、市场等方面倒逼和引导企业创新转型，优胜劣汰。房地产业告别了黄金十年，迎来白银十年，房地产行业也由卖方市场转为买方市场，决定房企竞争力的就不只是资金量，靠造房子就能卖出去数钱的日子一去不复返，再也没有“粗放式经营就能赚大钱”的好日子。房地产企业务必要从给住户提供一座好房子转变为给住户提供一种好的生活方式，再到给住户提供有利于身心健康的居住环境。

  总之，目前出台的这些政策对市场发展有一定的促进作用，但是其近期效果尚不尽如人意，远期效果也难以有大的作为。接下来建议要研发储备并适时适度地出台更多利好政策，条件成熟还要推出规制房地产市场的约束性法律规定，如房产税和不动产统一登记及产权产籍信息联网等。一方面要引导房地产企业摆脱困境，步入良性循环；另一方面又要依法治理，精心呵护，引导整个房地产业通过创新转型，实现优胜劣汰。

  （作者：中国房地产研究会副会长 胡志刚）