代表委员详解房地产市场 楼市“十年九次调控”

　　2006年，国家税务总局发文，对房产交易所得，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。住房非毛坯费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用都被视为可以减除的合理费用。自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，依然免征个人所得税。

　　此外，国家税务总局的这个文件对那些无法确定原有价值的房屋如何征税做出规定，“未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的”按交易总价的1%～3%的税率征税。

　　实际上，这些年，房产交易所得税的征收基本上就变成了按交易总价的1%～3%征税。原因就在于，要弄清楚房屋原值、该减除的合理费用，实在太困难。

　　从表述上来看，国五条细则在房产交易所得税上并无变化。

　　“悬念是，自用5年以上且是家庭唯一生活用房转让所得，还是否免征个人所得税?”贾康说，如果还有无法弄清楚原值的房屋，该怎么征收所得税?国五条细则对此并没有表述。

　　在贾康看来，政策可能会抑制二手房市场。大家会担心，如果要弄清楚原价多少，现价多少，差价是多少，这个房子就没法买卖了。在市场上，由于所得税增加的这部分房价肯定会转移到买方身上，而买方有可能就买不了房子。

　　“刚性需求会过度涌向新房市场，造成市场需求的假象，进一步推高房价。有人又会不满。”贾康说，另一方面，很多合理的改善性需求的卖房也会受到抑制。但政策的正效应是，投机性的购房行为可能会受到抑制。

　　蔡继明也有类似的观点。在他看来，对房产增值部分征税是遏制投机行为的办法，可能会导致很多房子由售转租，反倒增加租赁市场的规模，那样倒是好事。

　　“但如果住房的需求弹性很小，那这部分税收的负担就会大部分转移到买房人身上。如果住房的需求弹性很大，因为税收而涨价的房子就会卖不出去。”蔡继明说，但现在我国的住房市场中投资性住房、投机性住房各自有多少，空置的住房有多少，官方并没有公开的数据，所以我国的住房需求弹性到底有多大，始终无法搞清。对投机性购房要遏制，但对投资性购房并不能简单遏制，如果没有投资性购房，租赁市场就不会存在。

　　从2003年开始，我国对房地产市场进行调控，10年中已经调控了9次。然而，让公众不满意的是，房价并没有因为调控得到遏制。

　　“原因就在于在房产供给上做得还不够，房价并不是政府要调控的点。”蔡继明说，历次调控都是在需求上做文章，但在供给上，农村集体用地不能自由进入市场，各地为招商引资又低价出让了大量工业用地，工业用地浪费很严重。这些都减少了住宅用地的供应，如果这些问题能解决，住房的供需矛盾就会得到缓解。如果再从用地功能上进行分类，划定大多数用地是用于保障住房和自住房，就能够让房地产市场进入健康发展轨道。

　　但在贾康看来，如果这10年间没有这些政策的出台，出现地产泡沫和房价大起大落的风险会很高，房价可能会比现在还高。

　　“客观讲，这些调控的政策有不尽如人意的地方，但总体还是使房价的过快上涨得到抑制，压制了一些不合理上涨的冲动。”贾康说，不调控，倒房会更热闹。