高力国际：一线城市养老地产市场需求强劲 蕴藏商机

全球领先的房地产服务公司—高力国际近日发布白皮书《暮色中国:养老地产市场之契机》。高力国际回顾了目前北京和上海养老地产行业的政策环境及盈利模式等因素，以辨别市场机会。

　　养老地产市场蕴藏商机

　　据联合国人口署提供的数据，中国已进入了老龄化人口快速增长阶段，65岁及以上人口数量将于2025年达到2亿，占全国人口总数的13.5%，这一比例远超人口老龄化社会的最低标准。

　　白皮书指出，中国老龄人口的增长以及社会结构的变化，要求养老物业及医疗护理设施应在相对较短时间内大规模地发展。然而，中国现有养老物业存量较为有限且品类相对单一。在意识到养老物业严重匮乏之后，中央政府出台了若干政策，其中要求政府与社会力量共同参与，同时也鼓励境外投资者及国内私营企业进入养老地产市场。

　　高力国际研究发现，对发展商及投资者而言，市场上存在着大量的发展机遇，尤以中国一线城市为甚。在北京、上海及广州三大城市中，65岁及以上的人口数量要高于全国平均水平，并逼近美国、英国及日本的水平。同时，一线城市家庭人均可支配收入较高，通常为独生子女家庭，且对医疗护理的要求相对较高。这些因素将引发未来数十年内市场对养老物业的强劲需求。然而，这一细分市场在广义房地产市场中仍处于起步阶段。尽管一些发展商和投资者已尝试了多种商业模式，但目前尚未出现最佳的盈利模式。

　　大型房企瞄准养老地产市场

　　白皮书指出，目前中国养老地产市场巨大的市场潜力，已吸引了包括房地产发展商、养老服务机构、保险公司以及私募基金等众多市场参与者的目光。

　　近年来，尤其在以北京及上海为首的一线城市中，这些市场参与者已开始在养老地产的投资、开发及运营等环节进行了诸多尝试。当前，大型内资房地产发展商是养老地产市场中最为活跃的参与者，国内外的养老服务供应商亦开始积极进入这一领域。同时，保险机构也通过投资养老地产项目，或将保险及理财产品与养老物业的居住权进行捆绑，以便进入这一细分市场。随着政府补贴及优惠政策的进一步完善，行业的先行者将广泛受益。

　　高力国际中国区研究部董事谢靖宇表示，中国的养老地产行业仍处于发展初期，但对养老物业及服务的需求相当迫切。然而，与美国、英国及日本等发达国家相比，中国的养老地产政策相对欠完善。私营企业始终对养老行业持谨慎态度，主要缘于这些企业难以在当前政策环境下找到可盈利的商业模式。

　　此外，高力国际研究部列举了市场参与者正在尝试的多种商业模式。养老地产项目的运作大致分为三个环节，即投资、开发及运营。高力国际研究部认为，随着更多市场参与者的加入以及消费者对养老服务品质需求的日益提升，养老地产市场中各运作环节的分工将日益明确。其中，保险机构具备庞大的资金储备，并且可以接受较长的资金回报周期，因此最适合参与投资环节；房地产发展商在获取土地、了解市场以及项目建设及销售方面具有一定的优势，较适合参与开发环节；而养老服务机构更适合参与项目的后期运营。

　　目前，这种角色的划分已在一些案例中有所体现。在上海，来自美国的养老地产投资及运营商峰堡投资集团与复星集团合资开发了星堡中环养老社区项目；在北京，发展商远洋地产与美国养老地产运营商Emeritus合作打造了椿萱茂凯健项目，中国人寿也是此项目的主要股东之一。此外，发展商万科集团委托了公私合营的养老服务机构“亲和源”来运营其万科幸福汇项目。高力国际研究部认为，不同市场参与者之间的合作，将成为保障养老地产项目的资金来源、建筑水平以及运营质量的关键因素。因此，包括发展商、养老服务机构、保险机构在内的市场参与者之间存在着巨大的合作空间。这三者的成功结合，将成为打造知名养老地产品牌的一大优势。面临诸多挑战此外，白皮书同样指出中国养老地产仍面临诸多挑战。其中，包括缺乏能够准确传达中央精神的可操作性配套政策；尚未有能被消费者和监管机构同时接受的成熟盈利模式；缺少可提供持续资金支持的多样化融资渠道等。

　　目前，中国养老项目开发的融资渠道主要为企业自有资金、银行贷款以及销售回款，缺乏逆按揭、REITS等金融工具的支持。虽然中国保监会从2014年7月起在北京、上海、广州、武汉4个城市试点老年人住房反向抵押养老保险，但目前多数保险公司对此类新兴产品仍持谨慎态度。

　　此外，受制于对监管缺乏信心等因素，我国REITS市场仍处于发展初期。同时，在众多二三线城市中，各类市场参与者还面临养老物业用地周边基础及配套设施有待完善、养老用地及物业交易与转让机制不明确以及管理办法欠缺等基础性问题。面对这些挑战，中国二三线城市的养老地产市场尚需更长时间培育。