中原地产：央行降息效果减弱 预期3月楼市将小幅改善

内容提要：

春节成交量连续两年下降，一线城市表现最好，返乡置业效果一般；

22城市调研结果：多数城市蓄客情况一般，开盘计划小幅增加，预期3月成交量同比将有小幅改善；

1.2015年开局市场表现差强人意

春节成交逐年下降　返乡置业效果一般

根据经验，春节对市场成交的扰动影响剧烈。我们以历年的大年初一为中心，前后各截取了15天作为“春节月”的观察窗口（2015年为2月4日至3月5日）。经过比较可以发现，2013年以来春节月的成交持续下跌，其中二线城市跌幅较大。

而从自然月的数据来看，今年前两月的成交量与去年相同。其中一线城市同比上涨3成以上，而二三四线城市则表现低迷。考虑到今年春节假期较晚，因此春节对新房市场的影响并未能在1、2月份完全体现。结合春节月的数据来看，今年市场开局逊于过去两年。

从新房供应来看，今年前两月二线城市的新房供应大幅增长。我们认为这与开发商对“返乡置业”的推动有关。但从成交数据来看，效果一般。

土地市场整体回落 城市分化持续

年初以来，宅地市场成交相对平淡，虽然多数城市调整土地出让结构，增加优质地块供应，但仍难掩市场回落态势。

另外我们还发现近期部分二三线城市政府背景企业拿地增多，在这些城市土地低迷的背景下，可能存在非市场因素拿地的影响。若扣除这些影响，市场实际成交将更为惨淡。

房企销售业绩表现不佳 库存结构优化

虽然在2014年房地产市场整体下滑的情况下，标杆房企整体表现好于全市场，但销售业绩增幅却普遍缩水，目标完成情况也不尽如人意。进入2015年，多数房企年度销售目标迟迟未能公布，其中万科、绿城等明确表示将淡化销售目标对集团的影响力。我们认为，这在一定程度上反应出房企对今年房地产市场的谨慎保守态度。

另外从1月的20家大中型房企的销售业绩来看，其中有12家出现同比下滑，可谓2015年开局不利。但大部分标杆房企的库存结构较3个月前明显优化。因此我们认为，虽然目前标杆房企销售业绩不甚理想；但从长期来看，仍然有潜力通过合理的项目布局和销售策略，来取得销售业绩的增长。

2. 3月市场成交预期小幅改善

2015年前两月市场整体表现平淡，2月末央行时隔三个月再度宣布降息。我们认为虽然有降息证政策利好因素的刺激，但3月市场行情不可能重现去年12月的热闹。主要原因有一下几点：

根据我们本周对22个重点城市的市场前线调研结果来看，有12个城市表现出降息对市场的影响力明显弱于去年。其中很多城市房企已经不以降息为营销手段来吸引客户的眼球。

12月新房成交冲高并不单纯是由于降息政策的影响，还与房企的大量推盘，冲刺业绩有关。但根据我们22城的新开盘监测数据来看，目前市场显然不具备这样的条件。

目前市场主力为刚性需求，政策刺激作用有限。同时，2014年前三季度市场表现普遍低迷，大量需求累积到12月全面爆发；而今年3月，需求累积最多来自1、2月份，蓄客压力较大。

综上我们认为，3月市场并不会因为降息政策的刺激而出现12月末的热闹行情。根据春节月的走势，预计整体较去年同期小幅上涨。