中房研协：央行降息对房地产短期利好 房价无大变化

报告内容

  2月28日晚间，央行宣布，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率各0.25个百分点。同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

  降息早于市场预期，降准有望连续“跟进”

  央行3个月内第二次降息。对此，有分析指出，目前中国经济下行，物价低迷，央行此次降息为了提振中国经济，引导社会融资成本下行。

  中国人民大学经济学院教授李义平指出，此前降息预期浓厚，但周六宣布降息比较突然，早于市场预期。中国经济物价双降，央行此次降息是为了提振中国经济，帮助金融机构调整结构、加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设的支持力度。两会前降息就是希望会上更关注促改革调结构。央行继续宽松的货币政策，预计降息之后，存准率未来也将连续下调，汇率也会继续走弱。

  兴业银行首席经济学家鲁政委表示，央行对称降息是对目前经济下行和通缩压力的反应，但刚兑不破银行负债无法下降，由此导致贷款利率难以明显下行。汇率不贬降息效果甚微；刚兑不破，降息效果钝化。降息之后，存准率未来也将继续持续下调，汇率也会继续走弱。

  降息对房地产业不存在普遍利好

  对房地产市场的影响，CRIC研究中心总结为：1、降息周期已至，更加坚定市场对经济下滑预期和年内宽松资金面预期；2、短期内将会释放部分购房需求，提升楼市成交量；3、房企未来融资成本将降低，当前持续下滑的盈利能力将有所改善；4、银行存贷息差再缩小，购房者对低折扣利率不应过度奢望；5、宽松货币面将利好股市，导致房地产投资关注度降低，分流房地产资金； 6、短期的单方面货币刺激难疏房地产行业结构性过剩的困局。

  中央政府一系列、快节奏的降息、降准来应对经济下滑，释放积极信号，宽松的资金格局无疑将会给各行业注入新鲜动力。但对于房地产行业而言，盲目认为利好房地产并不明智，行业供过于求的内在逻辑没有根本转变、供应结构性问题根深蒂固的情况下，房地产业低迷下行趋势的积重难返。对开发企业而言，即使市场预期和信心都有所回升，维持资金宽松格局，但市场仍不稳定，多数城市供过于求的矛盾短期内难以缓解，去库存仍是2015年之根本，积极营销跑量才是王道，唯此，2015年方能平稳前行。

  北京大学公共经济研究中心研究员韩世同表示：连续降准降息是经济环境恶化的必然结果，对楼市有一定的刺激作用，主要体现在促进成交上，至于房价不会有太大变化。此次降息对楼市只是短期利好，长期看来是利空的。连续降息降准代表经济越来越冷，这种寒意传至楼市，会降低市场预期。所以开发商要有“过冬意识”，理性对待此次降息，不要借机提价与减少优惠力度，应利用实际促进销售、扩大成交。后续或将出台更多刺激楼市的政策，比如降低二套房首付、放松二手房营业税免征时间等。

  《房地产决策参考》文章表示：从供给端来讲，降息之后，有利于降低房地产开发商的负担利率；从需求端来讲，降息有利于减轻人们购买房地产的负担，有利于调动人们买房的需要。但在乐观的同时，更应该保持几分清醒。经济持续下滑带来房地产需求和购买力的逐渐萎缩，以及绝大多数二三四线城市过度的房地产开发造成的大量楼盘空置所形成的金融风险堰塞湖，是这种担心的重要组成部分。降息能够在多大程度上刺激需求、降低堰塞湖的水位，从而化解整体金融风险，仍旧是一个有待检验的悬念。也就是说，降息对楼市的影响是严重不均衡的，并不存在一个所谓的普遍利好。对于天量库存的城市而言，去化将是一个长期的系统工程，降息起到的作用是相当有限的。