世联行：不动产登记确权实施 开启永久房屋产权之路

报告内容：

  2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》（下称《条例》）将正式实施，距《物权法》首次提出不动产实行统一登记制度已过去了近8年。今后，包括集体土地、房屋建筑所有权等在内的十类不动产将由国土资源部进行统一登记，预计在2018年前将运行不动产登记信息管理平台，形成不动产统一登记体系。

  我们认为，《条例》的实施对中国房地产具有里程碑式的意义，为未来房地产行业的发展提供了更多的可能。不动产登记加强了对私权的保护，提高了不动产交易的安全性。从更长远来看，此次确权可能为今后永久性产权开启了道路；但同时，也意味着为未来房产税、遗产税等财产税的征收提供了依据。

  权益保护是出发点

  从国际上看，很多经济发达国家如德国不动产登记由来已久，是房地产交易重要的法律依据，保证了交易方信息的准确性，极大地降低了房产交易中出现虚假信息的概率。我国不动产登记的出发点，也在于更有效地保护不动产交易双方的合法权益，降低不动产交易风险，减少欺诈行为。事实上，不动产统一登记并非简单的信息记录，最重要的目的是对产权的确认，确权后的不动产及其交易将受到《物权法》等法律的保护，这与2010年住建部推行的个人住房信息系统存在本质区别；从长远来看，确权也可能意味着打开了通往永久性产权的通道。

  在此之前，我国不动产登记信息分散在住建、农业、国土等多部门，各部门之间没有实现信息的互通共享，存在产权交叉问题，增加社会交易成本，降低行政效率。此外，由于各部门的登记方法、流程规定等不一致，易导致不动产信息的重登、漏登。通过不动产统一登记，一方面实现全国住房信息联网，不动产登记碎片化的问题得以解决，有利于提高政府治理效率和水平；另一方面，《条例》的实施使得摸清我国不动产数量、分布和产权情况成为可能，为政府部门提供更全面、准确的不动产相关基础数据，也将为建立楼市长效调控机制提供依据。

  《条例》着眼于构建行业规则

  正如我们在年报《胸有惊雷，面如平湖》中的观点：从2014年起，中国房地产调控思路已经转向，限购、限贷等行政化的硬调控退出是必然趋势，金融工具的运用、行业规则的建构将成为主流。从公积金调整、国开行对棚改的专项贷款、《不动产登记暂行条例》等多个方面，可以看出房地产调控正被纳入更大的制度性改革框架中，更为主动，而不再仅仅被动的聚焦价格起落等短期目标，更关注居住权的保障以及房地产的中长期制度性建设。

  当然，《条例》在短期内确实会给人们心理带来一定影响，但不同城市和区域的影响程度会出现分化。对于人口净流出、库存高企的三四线城市，会加剧库存和房价下行的压力。而对于人口净流入、有产业支撑的一二线核心城市影响则相对较小，尤其是核心地段、供不应求的房产。

  另外，舆论普遍认为《条例》能够为反腐提供帮助，但事实上这一说法站不住脚：即使没有不动产登记，纪检监察部门也有各种有效的反腐手段。而对于违规官员，即便出售房产，资金也无法藏身。

  《条例》为财产税的征收提供条件，但短期内难全面推广

  不动产登记推动全国房地产信息联网，将为未来房产税和遗产税等财产性税收的开征提供条件，部分人担心这对房地产市场是重大利空。但从重庆、上海两地房产税试点由于居民住房信息尚未联网、不动产价格评估体系等配套制度缺失，导致没有取得预期效果可以看出，在不动产登记基本完成，并可以为财产税提供明确合理的依据之前，征收财产税的可能性较小。而目前《条例》在15个城市试点，尚未推广至全国，且相关细则仍未出台，预计还需3到4年才能完成全部登记工作。且不动产登记局负责人已明确表示小产权房不被纳入登记范围，我国小产权房分布广、数量大，如何解决这部分不动产的归属问题目前仍未可知。此外，不动产登记制度只是财产税开征的一个前提条件，开征财产税还面临很多其他的问题，因此预计3年内开征财产税的可能性较小，短期内无需过于担忧。