中房研协：房企澳洲遭遇"黑天鹅" 投资海外地产有风险

继香港政府出手抑制内地购房移民之后，澳大利亚成为又一个新限制海外投资移民的国家或地区。中国房地产企业的海外投资端倪始于2009年，随着国内房地产市场调整，2014年开始出现房企海外扩张加剧之势，国内开发商赴澳投资房企数量不断增加，投资额度爆发式增长。业内人士表示，该政策未来一旦实施，无疑将给投资澳洲，并以国内投资移民为主要买家的房地产公司带来消极影响。

  澳大利亚设限

  日前，澳大利亚总理托尼·阿博特公开表示，澳政府打算严格限制外国人在澳购置房地产，将重新评估该领域的审批制度，以确保澳本国民众不会因房地产价格遭哄抬而买不起房。

  据澳大利亚房产研究机构RPDATA统计，悉尼去年平均房价增幅达14.6%，而市场普遍认为推动悉尼房价飞涨的幕后推手是中国人。澳日前公布的限制外国人购房举措是针对违规购买二手房的，而非限制外国人购买新房，但外国人买新房颁布“限购令”的概率也正在加大。此次涉嫌针对中国置业投资设限的意味较为明显。

  数据显示，2012-2013财年，澳大利亚吸引外国投资最大的领域是房地产，总值达519亿澳元，其中大部分是商业房地产投资。而这部分投资中的最大来源国是中国，投资达59亿澳元；紧随其后的是加拿大和美国，分别为49亿澳元和44亿澳元。

  2009-2014年，中国对外房地产投资总额已从6亿美元大幅升至150亿美元。截至目前，中国对外投资主要集中在澳大利亚、英国和美国的门户城市，其中中国在澳大利亚的投资总额增长最为强劲，2014年按年增长超过60%。

  房企扎堆澳洲新大陆

  2014年以来，关注海外房地产市场的人们注意到，继“美国投资热潮”之后，澳大利亚再度成为内地房企扎堆投资的新大陆。

  今年1月26日，万达正式对外宣布，该公司1月23日收购了澳大利亚悉尼两座大楼，即1Alfred大厦和紧邻的FairfaxHouse大楼，未来计划投资约10亿美元，建成悉尼一个综合性地标项目。这是继黄金海岸珠宝三塔项目后万达在澳大利亚的又一笔重大投资。

  就在同一天，复星地产耗资数十亿元，联合澳大利亚一家房产投资管理公司，收购了名为“米勒街73号”的悉尼办公楼。

  2014年中国海外房地产投资增长46%，超过165亿美元。在热门投资国家中，澳大利亚赶超美国，成为第二受欢迎投资国，仅次于英国。

  海外收紧投资移民

  限制海外投资，澳洲并非首家。就在上月中旬，香港特首梁振英的一纸施政报告也泼了一众热望移居海外人士的凉水。该市政报告宣布，1月15日起香港将暂停推行了11年的“资本投资入境”(投资移民)计划。纵观全球，目前中国移民人数较多的不少国家和地区，近年来确实都在收紧移民政策。

  去年2月，加拿大政府决定取消备受争议的“移民投资者计划”以及“企业家移民计划”，这意味着此前积压在案的约5.9万宗联邦投资移民申请将被“一刀切”，其中70%的申请人来自中国。

  据不完全统计，美国、加拿大、澳大利亚、瑞士、英国、新西兰、西班牙、南非及菲律宾等国家均在最近一段时间有对移民政策收缩迹象。

  海外投资尴尬不少

  收紧投资移民政策的国家恰恰与中国房企出海投资的目的地相重合。包括万通、万科、中建等房企已纷纷拓展海外版图。随着投资的不断增多，这些企业未来面临的尴尬与挑战也越来越多。各国移民政策的收紧正在成为国内开发商赴海外投资的最新一块绊脚石。

  类似国人海外置业热潮引发所在国的忧虑而设限的“黑天鹅”事件未来可能还会出现，先是吸纳大量的海外资本投资，接着就是对投资移民的限制。这不但给国内开发商带来成本增加，还带来了项目滞销的风险。

  毕竟目前开发商开发的海外项目多数还是要靠国内人群来消费，单一的销售目标群体存在隐患，一旦当地移民政策收紧，将对楼盘未来销售的影响可想而知。对于企业而言，客户定位的多元化问题亟待解决。