世联行周报：自主房成楼市主力 楼市疲态尽显房企蓄力年后

1月26日，世联行发布北京楼市第四周报告。统计显示，成交环比量价齐升，一手房共成交2422套，环比上升15.94%；成交面积23.21万平米，环比上升13.72%；成交均价22452元/平米，环比上升4.66%；成交金额52.11 亿元，环比上升19.01%。

虽然，近4周成交套数在2000-2500套上下波动，但成交主力军主要是自住房等刚需为主，纯商品住宅等中高端项目较少，整体楼市并为有所改观，回暖迹象不明显。1月以来楼市成交量未出现较高值，与1月新增供应量少有一定关系。

在宏观楼市价格依然相对高位、且处于下行通道的现阶段，市场需求入市的速度和规模预计也将相对有限，上周北京新增预售证2个，推出房源1327套，总供应面积12.92万平米。业内人士预计，在这种情况下，未来2015年宏观楼市整体的表现更有可能是“量增价稳”的情况。

对与当前北京楼市呈现出的走向，亚豪机构副总经理高姗分析，进入1月，随着传统假日春节的临近，楼市在假期因素影响下进入盘整状况，市场供应也随之同步萎缩，部分楼盘将入市节点推迟到春节后，1月北京楼市供应因此出现短暂“空窗期”。

从套型结构、面积区间也可以看出楼市疲态尽显，第4周主力成交套型为三室、两室，分别成交套1133套、1022套，占全市商品住宅成交的46.78%和42.20%。其中主力三室和次主力两室占比分别上升7.00%和下降6.15%；主力成交面积为50-90平米，成交套数为1618套， 占比为66.80%，较上周上升7.01个百分点；次主力成交面积为90-120平米，成交套数为440套，占比为18.17%，较上周下降1.36个百分点。

截止1月25日，北京全市一手房商品住宅可售套数为108800套，较上周减少721 套；可售面积为1329.84万平米，较上周减少3.98万平米。若按近8周北京全市一手房市场平均销售2469套的速度，住宅存量约需44.07周被市场完全消化，与之前相比继续小幅拉长。

与新房相比，二手房市场则呈现持续上扬态势。从新年第一周的2639套，到第二周的2702套，到第三周的3033套，第四周二手房市场则迎来了一月单周新高的3153套。截至1月25日，北京市二手住宅网签量为9261套，环比上月同期减少19.5%，预计本月成交量将在13000套左右。

实际上，去年以来，北京二手住宅市场备受打击，持续低迷。据中原地产监测数据显示，2014年前10个月，二手住宅网签量一直徘徊在1万套以下，仅9月份超过9000套；而2013年全年，有9个月单月网签量超过1万套，甚至单月最高网签量高达4.3万套以上。

“总体来看，从去年12月份开始，北京二手房市场有所回暖，但这种回暖较为平稳，成交量有所回升，成交均价则并未大幅上涨。”对二手房现状，链家地产市场研究部张旭分析到。

此外，他还表示，信贷和公积金政策的逐渐宽松在一定程度上拉动了刚需购房者的购房热情，进而促进了小户型房屋的成交占比上升。面向刚需的利好政策陆续出台后，部分客户对未来市场的预期有进一步回升，因此总体成交量处于相对较高水平。