丽兹行：“豪宅TOP101”2014年全年成交市场分析报告

2014年政策回顾：

1、7月下旬开始各地陆续开始取消限购政策，仅五个城市未放开限购，目前47个限购城市中，仅一线城市与三亚未放开，消费者入市信心增强，三季度开始成交量持续上涨。

2、 9月30日央行关于购房申请贷款条件放宽政策通知“不认房，不认贷”，七折利率回归，此次调控为2012年以来最强救市政策，将大幅缩减购房成本，特别对于投资购房群体，市场回暖信号释放。

3、11月21日，央行发布2年来首次降息政策，贷款基准利率下降0.4各百分点；对于贷款率占比较低的高端市场，虽然实际的成本降低刺激并不高，但降息带来的长期市场利好，增强消费者信心，市场全面回暖。

2014年全年高端二手住宅成交2005套

根据丽兹行豪宅研究院独家数据显示，2014年全年高端二手住宅成交2005套，相比2013年下降36.4%，相比2012年下降15.89%。整个2014年上半年市场低迷，仅成交893套，成交量回落，自下半年在利好政策刺激下，成交量开始回暖，整个下半年共成交1112套，12月份达到242套。

高端二手住宅市场表现同整体市场成交趋势一致，下半年一系列利好信号，多针对刚需购房成本与机会；而高端市场需求与整体市场不同在于，购房需求持续潜在存在，对于市场信号反应较为敏感，对于产品要求较高，市场回暖后，需求被激活，成交量回升。

2014年全年高端二手住宅楼盘成交量排名

根据丽兹行豪宅研究院独家统计数据，2014年全年101个高端二手住宅楼盘中，成交量排名第一位为阳光上东，共成交81套，其次为CBD商圈新城国际共成交71套。从各区域来看，东部区域占比在65%，西部区域仅唐宁one以及万泉新新排名在前二十内。各楼盘成交量一方面与该楼盘总户数相关，另一方面与需求量相关，我们从排名前五高端住宅来看，阳光上东、凤凰城、万国城均属于多样化户型社区，非常适宜居住，总户数均在2000户以上，是成交量绝对值较高的主要原因。

2014年全年高端二手住宅楼盘换手率排名

根据丽兹行豪宅研究院独家统计数据，2014年全年各高端二手住宅楼盘平均换手率在2.5%左右，换手率反映成交量与总户数的关系，反馈各楼盘成交活跃度。2014年换手率排名前二十楼盘数据显示，超过4%社区仅四个，分别为凤凰城、棕榈泉、唐宁one，换手率与成交量均位居前十的社区为棕榈泉、凤凰城、新城国际、唐宁one、海晟名苑、星河湾、公园1872共七个楼盘，需求与成交双高。

2014年全年高端住宅成交商圈分布

根据丽兹行豪宅研究院独家统计数据，2014年全年各高端商圈成交量占比来看，占据前三位商圈仍为CBD、朝阳公园、万柳，占比分别为10.52%、10.47%、10.02%，差距非常小。各大商圈特点不一，CBD、大望路、燕莎偏重浓厚商业气息；万柳、钓鱼台充满宁静居家生活氛围；而朝阳公园、红领巾则属于商业与生活圈辐射区域，双便利。2014年远洋万和公馆、鸿坤花语墅、金茂府、西山壹号院二手房陆续成交，但占比较小，对整个商圈影响较小。

传统商圈内高端住宅房龄多在十年以上，产品区位的不可替代性，以及高端社区十年如一日高品质管理及质量，对于高端需求，新房会有部分分化，但整体影响较小。

2014年全年高端住宅成交套均面积为176.33㎡

根据丽兹行豪宅研究院独家统计数据显示，上半年高端住宅成交套均面积为176.33平米，相比2013年套均面积上涨10.2%。从2014年各面积区间数据来看，200平米以上户型占比在31.24%，相比2013年上涨8.79个百分点，大面积户型成交量大幅上涨。

从2014年各楼盘成交套均面积数据来看，套均面积200平米以上项目共29个，其中300平米以上项目为9个，霄云路8号成交套均面积在448平米。套均面积反映当前需求户型结构变化，2010年以前高端市场小面积户型热销，2010年以后大面积户型成为需求主力，是套均面积不断攀升的主要原因，进入2014年，霄云路8号、钓鱼台七号、金茂府、万和公馆、四季世家等顶级产品二手成交也在一定层面推动了套均面积提升。

2014年高端二手住宅成交均价指数

根据丽兹行豪宅研究院独家统计数据，回顾整个2014年成交价格指数来看， 2014年价格指数在151.81，相比2013年上升8个百分点。2014年成交量下降，去化率降低，挂牌量上升，部分卖方急售下调价格，但并非普遍现象，低于市场价格急售在任何阶段均存在，表现仅为占比及销售周期不同，2014年价格涨幅仍处于上涨趋势，全年来看，浮动较小，整体处于平稳期。

根据丽兹行豪宅研究院独家统计数据，2014年全年套均单价排名数据显示，超过10万元/平米楼盘为4个，钓鱼台七号院位居首位，排名前二十楼盘均在7.2万元/平米以上，多集中于西部区域，金融街、万柳、钓鱼台商圈尤为明显，同时从数来看，楼盘房龄普遍较新，均在三年左右时间，单价高于同商圈其他高端楼盘。

根据丽兹行豪宅研究院独家统计数据，2014年全年套均总价排名数据显示，三千万以上项目仅2个（钓鱼台七号院、霄云路8号），传统高端住宅户型多样化是导致套均总价偏低的主因，套均总价反映该社区面积户型与单价关系，钓鱼台七号、霄云路8号套均面积与单价双高；大都会、万城华府、复地天赋等楼盘虽然户型相对单一，大面积为主力，100平米左右户型成交也具有一定占比拉低整个楼盘套均。而金茂府、富力十号、高尔夫公寓、四季世家、远洋公馆在户型面积上较为均衡，集中于200-300平米之间，套均总价差异小。

2014年高端二手住宅需求年龄结构

根据丽兹行豪宅研究院独家统计数据，2014年高端二手住宅需求年龄以30-40岁高端人士为主，占比达到35%；30岁及以下需求占比为27%，与去年相比30-40岁人群占比略有下降，40-50岁占比提升6个百分点，30岁以下及50岁以上人群占比持平。

对于年龄结构调查，一定程度反映当前需求结构，当前市场限购政策下，会有部分以家人名额购房现象，数据会存在一定偏差，但这部分并不占主导，不会有太大的差异。高端人士购房需求多为多次置业，30-50岁之间各年龄段趋于平衡化。