克而瑞：土地市场翘尾如期而至 2015年楼市平稳运行

    2014最后一个月，在行业周期性和市场回暖的推动下，全国土地市场的年末翘尾再一次如期而至，企业拿地热情显著提升，高溢价成交地块频频出现，上海、南京等一、二线重点城市更是一再创出单价高价地，不过与2013年同期相比，受宏观经济和行业发展格局变化影响，土地成交规模还是存在着比较明显的差距。

  12月，全国100城市经营性土地成交总建面积7643万平方米，较上月大幅上升128%，成交总金额为1813亿元，环比再度上升30%，本月的土地成交平均楼板价为2372元/平方米，环比下滑43%。土地市场成交规模大幅上扬而楼板价大幅下滑，其主要原因是三、四线城市低楼板价土地出让大幅提升提升所致，受行业周期性规律影响，岁末三、四线城市进入成交阶段的土地数量大幅增加，本月三线城市土地成交面积较上月环比上升500%，全国占比也由上月的13%大幅上升至34%。 

  不过在周期性因素之外，得益于政策面的放宽和成交回升带来企业拿地信心的恢复，一、二线城市土地市场也确切地表现火热，单价高价地频频出现：与11月相比，12月虽没出现50亿以上的高总价高价地，但一、二线城市单价高价地纪录还是被频频刷新，以上海为例，本月出让的前滩32-01和36-01地块，若不折算保障房面积，楼板价都超过了之前的北京华嘉胡同，排在今年全国单价榜单的首次席，而相邻的前滩38-01地块，也可跻身全国前五之列。

  对于新一年国内土地市场的走向，我们认为平稳运行，底价成交、低溢价会2015年土地市场的常态。在930政策、取消限购、降息等一系列政策的发布之后，目前房地产市场调控去“行政化”特征愈发显著；从需求角度来看，受房价增速放缓和限贷政策制约的影响，目前投资投机性需求也仍处于低位；并且为了实现中国经济的软着陆，作为经济的重要支柱产业之一，房地产行业也不容出现大规模的波动，基于以上三点，我们预计2015年房地产市场行业的政策环境有望延续平稳，在此背景下，房企拿地积极性将有望继续回升，2015年土地市场将延续平稳运行。但在溢价率方面，出于周转速度和利润率考虑，面对经济和行业的新形势，房企、尤其是规模性房企在拿地价格上仍会偏向于谨慎，并且随着各地方国土资源部门的决策进一步理性化，土地出让价格也会将更加符合市场实际，因此我们认为底价成交及低溢价将成常态。