同策研究：不动产登记拉开帷幕 楼市调控手段面临转向

12月22日，中国政府网正式公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。根据《条例》，未来我国不动产登记将实现多层次信息共享，其中国土部将牵头建立不动产登记信息管理平台，以确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享。

事实上，全国省级不动产统一登记前期工作已全面拉开帷幕。同时，不动产立法工作也在推动。

从不动产登记前期工作进度来看，截至目前，全国至少已有17个省(区、市)明确由国土资源部门牵头负责不动产统一登记职责整合工作。其中，河北、黑龙江、山东、湖北、江西5个省已经正式建立不动产登记联席会议制度，北京、辽宁、黑龙江、广东、四川5省(市)已在国土资源厅(局)内成立了不动产统一登记领导小组，启动了相关工作。

从不动产登记工作计划来看，今年国土资源部网站4月21日刊登报道称，目前总的考虑是：2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

而从不动产登记工作近期市场关注的热点来看，主要有两个：一个是今年12月底中国政府网刚刚正式公布《不动产登记暂行条例》，虽然《条例》比预期完了几个月时间，但还是露出了真面目，还重点提及“各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享”；另外一个就是依法“以人查房”尽管没有明确写进《不动产登记条例》，但从当前公布的内容来看，第二十八条里面已经提及“查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料”，这也就意味着，尽管 “以人查房”不会像之前媒体报道的那样可以随意查询，但不动产登记仍然具备“以人查房”的功能，对于整个楼市来讲仍然有重要的意义。

那么，不动产登记工作的推进对于房地产市场调控来讲有哪些意义？同策咨询研究部总监张宏伟认为，从楼市调控的来讲，不动产登记其实就是指全国个人住房信息登记联网。尽管个人住房信息登记联网只是不动产登记的一小部分，但是，个人住房信息系统的逐步建立对于以税费调控为主的技术条件的建立、以“差别化”措施对楼市进行分类调控、调节存量房城市供求关系、楼市长效调控机制的建立等调控手段的转向具有积极的意义。

首先，个人住房信息联网是以税费为主的调控手段开展的必要技术条件。

从城市个人住房信息系统来讲，在2013年全国“两会”上，住建部副部长齐骥才公开表示，40个城市的住房信息联网工作已经完成（最新媒体报道称60个城市已联网）。下一阶段的目标是，同时实现500个城市联网，但目前看来难度较大，可能需要更久的时间。

笔者认为，从个人住房信息系统与住房和城乡建设部（住建部）联网的作用和目的角度而言，房地产税（房产税）、交易环节的增值税等税费调控手段的试点及扩围需要家庭房产的详细数据做为依托，因此，个人住房信息联网是以税费为主的调控手段开展的必要条件。从中长期来讲，（40个或更多城市的）联网为全国范围内开征房地产税（房产税）、交易环节的增值税等做技术上的铺垫已成为共识。尽管目前上海、重庆两地房产税的征收对于市场的实际作用并不明显，但是，我们也应该看到，如果限购、限贷政策一旦取消，房产税征收对象的范围会明显扩大，这时，房产税对于控制投资性投机性需求也会起到一定的市场调节作用，房产税才会真正发挥它的作用。

其次，全国个人住房系统的建立可出台“差别化”措施进行分类调控，抑制不合理的投资与投机性需求，对调节房地产市场健康平稳发展有利的。