观点一周：为何开发商在意中央经济会议没提房地产？

    上周，刚刚闭幕的2014年中央经济工作会议提出了明年经济工作的五大任务，并对2015年经济发展重点工作作出部署。不过让人意外的是，在这一次会议中并没有提及对房地产行业的调控细节。

　　本次会议从九个方面详细解读“经济发展新常态”，对此，分析认为，未来房地产市场也将无可避免地进入新常态，但今后房地产将不可能维持过去十年的高增长。

　　为何开发商如此在意中央经济工作会议没有提房地产？观察当前房地产市场发现，开发商明年也会不太好过。

　　以杭州市场为例，截至2014年12月10日，杭州商品房库存量为149702套，相比2011年12月31日的78458套，仅仅三年，杭州的商品房库存量就翻了一倍。根据统计，过去的三年间，库存量增加最多的是在2013年和2014年，分别约增加3万、3.7万套。

　　此外，11月份，广州楼市库存接近15万套，创下近五年来的历史新高；12月初，北京楼市库存超过9万套，创下32个月新高。

　　如此庞大的库存量就足以让开发商心虚，2015年的销售压力可谓非常大。

　　此前有市场分析人士认为，限购政策取消、部分城市地方政府救市、“央四条”等政策利好改变不了年内大部分城市库存较大的市场现状。

　　最新分析称，从当前市场特征来看，银行“惜贷”的基本面并没有改变，房企的年度销售业绩指标面临较大的压力，此时，市场仍然面临去库存的压力，开发商的资金面仍然较为紧张。

　　无独有偶，据标普最新发布报告指，对2015年房地产的发展持审慎态度，供求不平衡对开发商严重不利，未来房价还会继续以5%的速度下降。

　　主要原因，一是因为房地产竞争更加激烈；二是房地产的产品组合多是属于低价格，导致房地产整体毛利会下降，而销量不会有明显增长也会使房企的现金流和负债会更加严重。而未来一到两年，开发商整体信用率还会下降。

　　无可厚非，高库存带给开发商的不仅是销售压力，还有资金链的问题。

　　对房地产行业而言，2015年首先面临多重紧缩。首先是美联储结束QE的后续影响，将使得近年来海外融资占比较高的房企面临汇率风险，明年海外融资也不会太好。此外，加息启动和再工业化将造成国际资本回流，会吸纳滞留在中国的热钱，中国外汇占款压力大为减少的同时，也意味着国内流动性将明显趋紧。

　　国内融资方面，由于大型银行有较强的资本及流动性，预计可以抵御经济放缓及楼市低迷的影响。标普报告指出，由于房地产市场的低迷，大部分地区性银行及部分全国性银行，或会出现更严重的信贷损失，进一步削弱资本水平，融资及流动性状况也可能显着恶化；而规模较小及缺乏竞争力的银行，则可能受到冲击。

　　那么，2015年房地产市场究竟该如何拯救？或者正如评者叶檀所言：动荡市场，别指望救世主，只有自己控制住风险，彻底了解项目的风险、信用、赢利前景，才能救自己。