北京别墅房价冠军2.2亿 明年豪宅起步价或超10万/平

《证券日报》记者从多个豪宅项目销售负责人处获悉，明年豪宅项目将扎堆入市，甚至可能出现全盘销售单价都超过10万元的项目

“单价每平方米8万元以上，单套总价超过2000万元以上的项目一般被业内称为豪宅。”某业内人士向记者表示，而今年以来，北京豪宅市场多个项目持续发力，有5个左右高端豪宅项目销售额均已突破20亿元。

值得注意的是，《证券日报》记者获悉，今年9月27日，北京楼市惊现单套豪宅成交最大单，其为远洋地产旗下某项目的独栋别墅，成交价格为2.2亿元，而去年的最大单仅为1.6亿元，同比涨幅达37.5%。

此外，对于明年北京豪宅市场的走势，多位豪宅项目的营销负责人均向记者表示，预计明年单价超过10万元 平方米的高端项目将会扎堆入市，甚至有可能出现全盘房源成交单价都超过10万元 平方米的项目。

豪宅成交量大涨拉升房价

“从整体市场来看，2014年北京顶级豪宅（一般指单价超过10万元 平方米，单套总价超过3000万元的住宅）市场稳定且跑赢房地产 大市 。”亚豪机构市场总监郭毅向记者表示，据亚豪机构统计数据显示，近三年来，北京豪宅市场成交量一直较为稳定，单套总价3000万元以上的产品年均去化数量在100套至200套之间。

截至目前，今年在刚需和改善类产品成交量均同比下跌的情况下，顶级豪宅项目成交量同比上涨三成，单套总价3000万元以上的豪宅成交量达100多套。

“2013年，北京楼市呈现 底部抬升，高端扰动 的趋势，即抬升对象是普通商品房，由于普通商品房持续热销，价格随之上升，最终扰动了改善性住宅和豪宅价格的抬升。”北京市房地产协会秘书长陈志表示，但今年因为自住房介入等各种因素，普通商品房市场非常不好，最终是高端住宅市场带动了整个北京楼市房价的上升。

而另据某业内人士透露，2014年仅京西就将有五大高端项目销售额进入“20亿元俱乐部”，其分别为保利·海德公园、华润萬橡府、五矿万科如园、京投银泰琨御府以及即将入市的万柳书院。此外，泛海国际二期销售也达到了8亿元。

值得注意的是，据郭毅向《证券日报》记者透露，从北京楼市顶级豪宅销售价格来看，2014年单套豪宅最高成交价是2.2亿元，为9月27日签约的远洋地产旗下某独栋别墅，而2013年的豪宅最大单仅为1.6亿元；从成交单价来看，虽然今年有很多项目销售报价都达到了10万元 平方米以上，但真正以超过10万元 平方米价格成交的还是少数。

郭毅表示，据亚豪统计，今年北京楼市以单价超过10万元 平方米价格成交的豪宅量为23套，分布在13个项目当中，但去年只有7个项目中部分房源卖出了10万元 平方米以上的价格。

对此，万科高端事业部负责人表示，目前来看，北京整个楼盘全盘房源单价都超过10万元 平方米的项目几乎没有，但不排除明年将会出现。

而保利、万科、中赫置地、泛海控股、远洋地产以及佳兆业等旗下在北京拥有高端豪宅的项目营销负责人均向记者表示，2015年，北京将有多个豪宅项目扎堆入市，预计其销售单价多数都将超过10万元 平方米。

明年豪宅单价将超10万元

“2015年北京豪宅市场成交量价必然会有一定幅度的增长。”上述几位豪宅操盘手一致看好明年的豪宅市场，其均表示，无论是“20亿元俱乐部”的表现，还是保利.海德公园首次开盘即创下25亿元的销售纪录，这在以往低速周转，销售周期很长的豪宅市场是很难实现的，这给了明年入市的豪宅项目很大的信心。

而据《证券日报》记者获悉，今年年底至明年年中，中赫万柳书院、佳兆业广场、远洋刘娘府地块项目，以及融创农展馆地块项目、保利首开东坝地块等项目将会陆续入市。根据这些项目的拿地价格来预计，未来其单价都将超过10万元 平方米。

此外，保利海德公园项目营销负责人也向记者透露，鉴于项目今年9月份首期开盘以来处于持续热销状态，业内一度认为目已经卖完。实际上，“我们明年仍有10亿元左右的货值销售，主力户型是260平方米—305平方米的平墅产品”。

由此可见，明年将有大量高端项目且主力户型在200平方米以上的项目扎堆入市，这将导致顶级豪宅市场竞争进一步加剧。

“拿地成本的上升不可避免地推高了明年顶级豪宅项目的价格。”某业内人士向记者透露，由佳兆业接手的“长安8号”旧改项目佳兆业广场、中赫置地的万柳书院等项目拿地成本相对较低，定价上有一定优势，但除了价格竞争，还要拼产品品质，甚至包括操盘手段。

“现在拿地价格越来越高，这实际上倒逼了一些企业去做高端豪宅产品线，但不同企业对高端项目的操盘思路体现着其不同的经营方向。”万科高端事业部负责人向记者表示，比如，有些房企今年为了拔高年度销售任务，注重现金流，其高端项目就可能执行定价“接地气”等快周转的销售策略，但若该企业明年更注重利润指标，则可能拉长高端项目销售周期，在产品附加值等其他方面下功夫，以此提高销售利润。

更为值得注意的是，多位营销负责人均表示，在豪宅市场上，除了售价越来越高，其购买群体也在逐渐发生转变，实际上这与中国经济的走势相关。

“早些年，我们的项目中的建外SOHO、现代城的主要客户是煤老板，现在哪有煤老板？紧接着是钢铁企业，当时唐山钢铁企业老板买我们三里屯SOHO，随便就花3亿元、5亿元。”SOHO中国董事长潘石屹接受《证券日报》记者采访时表示，“但现在我们的办公楼，尤其是望京SOHO，超过90%的客户都是互联网企业”。

事实上，接盘SOHO中国办公楼的人群的变化与豪宅购买人群的变化是一致的。上述多位高端项目营销负责人均表示，现在除了传统金融行业，房地产行业、民营企业主之外，新富阶层是高端项目的重要购买力。简言之，豪宅购买者年龄越来越年轻化。

“以 创二代 为代表的高知财富群体快速增长，这为豪宅市场创造了更多需求，所以我们对明年的市场形势整体上持乐观态度。”上述多位高端项目营销负责人如是表示。