国内买公寓国外可买别墅 豪宅营销的

　　事实上，国内高净值人群选择相应海外房产项目进行投资时，几乎不约而同地考虑当地高档社区和豪宅。同样以美国为例，中国投资人在名列前五的海外投资群体中，选择房产的平均价格和中间价格均位居榜首。

　　韩斌斌分析，高净值人群购买海外豪宅，往往以子女教育、生活品质、休闲度假和养老休养为目的。高档社区由于当地的基础设施与福利往往较为优越，尤其是优越的教育资源最能吸引中国高净值人群，因此，选择高档社区与豪宅几乎成为逻辑选择的必然结果。

　　过去六年，仅纽约州就吸收了来自中国67亿美元的投资，位列美国最吸引中国投资者的十大州之首。而纽约售价2000万美元以上的顶级豪宅，买主大多为中国人。

　　据英国房地产顾问机构莱坊住宅研究部的最新数据，2013年9月到2014年8月，伦敦500万英镑以上的物业，中国客户的购买比例为2.1%。此外，澳大利亚、加拿大、新西兰及欧洲等国家均成为国内高净值人群投资置业目的地。

国内豪宅反击，一面是海外豪宅的分流，另一面是去化缓慢带来的财务压力，面临左右夹击的国内豪宅不得不做出应对。

　　加快出货是必然之选。监测表明，继保利海德公园人市刚刚获25亿元认购额后，包括泛海国际居住区二期、中赫万柳书院、万科如园项目楼栋紫碧山房、融创紫荆壹号院等都拟议于近期集中人市销售。

　　在营销上更是绞尽脑汁。刚刚清盘的CBD豪宅项目万科大都会对其在两年半内清盘的经历颇有心得，一位熟知该项目、与万科地产接近的人士告诉北京商报记者，大都会甚至总结出豪宅营销的“黄金八法则”，内容涵盖渠道营销、口碑营销、圈层营销、价格营销等多方面，核心就是如何锁定客户。 

　　谁在消费顶级豪宅一直是外界猎奇的焦点。“你永远不可能从开发商那得到答案。”一位豪宅销售营销总监表示，高端客户极其重视隐私，公司也有义务为他们保密。甚至有些客户的真实身份开发商也不清楚。他向记者透露，几年前类似于“煤老板”之类的资源类客户已经越来越少了。同时受反腐力度加大影响，官商阶层几乎绝迹。取而代之的则是财经人士、IT新媒体领袖之类的新财智人士。

　　专家指出，购买国内顶级豪宅和海外豪宅购买人群具有相当程度上的重合性。如何留住客户是豪宅开发商面临的关键课题。

　　竞争将延续

　　事实上，高层也不希望资金大量流出海外。以北京为例，今年以来豪宅“限价令”开始逐渐放松，而9月以来，单价近10万元的豪宅项目也开始被获准推盘入市。

　　“高端住宅市场供求关系是供大于求。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌预测，如果一线城市限购放开，很可能从高端住宅开始。一线城市的高端项目积压比例很高，而稳定住房消费需要高端人群的购买力，高端市场完全有放开的条件。

　　业内专家表示，当前顶级豪宅面临的挑战将是多重的。限购对于富豪们已不是最大障碍，宏观经济的低迷、限贷等综合因素的影响同样会影响高端项目销售。与海外豪宅相比，国内顶级豪宅的优势和劣势都比较明显。未来双方针对中国高净值阶层的豪宅争夺战必将愈演愈烈。而对于国内高净值人群来说，选择国内还是海外、如何配置个人资产安全都将是永远纠结的课题。