深度：谁在为楼市测温 昆明楼市短期风险值全国第三

在昆明，没有四季分明，楼市也无大起落。不论全国喊涨还是看跌，昆明房价—温吞，和这个城市很像，有自己的节奏。

“2014年，大行情不好，楼市不可避免，也是日子难过。”这是昆明大多数开发商的共识，昆明也没了太多主张，跟着全国大势，需求断崖式下滑，仅是价格松动还没一线城市那么普遍。

优惠、促销、降价、合作、并购……该用的方法都用上，每月房屋销售数据依旧维持在不愿看见的两位数、个位数，是今年开发商销控板上最不能直视的数字。

盼着往年“金九银十”能在今年重演，可惜没有太多亮点让人欢喜。

也正是在此背景下，数据支撑就显得尤为重要。

不过，上海易居房地产研究院给出的研究报告并没有让昆明地产商松一口气，房地产短周期投资风险全国排名第三的结论，让昆明地产从业者有些不解和茫然。

当真？那还怎么卖房子？市场已经恶化到如此地步？

一个600多万人口的城市，有2000多万平方米物业库存，1～9月份累计发放174个预售证，累计预售1300多万平方米，超过全年销售量的供应，看着确实有点无从下手。

数据没有倾向，库存量大是事实，但今年1～9月商品房共计成交93115套，成交面积790.36万平方米，比去年同期还有所增长，也不能忽略昆明楼市的活力。

还有“双限政策”松动，虽然市场没有明显改善，但2014年9月昆明商品房共计成交10119套，环比增加1173套，上涨13%，也证明市场对政策的反应并不悲观。

与上海易居房地产研究院报告结论不同的，昆明本土数据研究机构风之铃CTO石远认为今年地产行业肯定比以前难过，但充其量就是以前吃惯鲍鱼，现在喝汤的区别，并没有那么高的风险。

其判断标准基于昆明购房群体不是昆明常住人口，而是云南省5000万人口，因为昆明买房人群50%来自昆明，30%来自州市、10%来自全国，剩下10%纯属投资的“5311”阵型。

还有一点即是地产这一行业的地域特性，“每一块土地都是唯一的，所以地产行业的特性大于共性”，不能用同一指标衡量特性十足的城市和行业。

是冷、是寒、还是冰冻，谁都能够对楼市测温，但行业特性太强，温度可能适用于行业，但不适用于企业，不然就不会有“冷暖自知”这话。春城晚报记者 刘远

库存居高供应过量 昆明楼市短期风险全国第三

楼市下行是2014年所有人的共识，不曾想这一形势对于昆明，在一份研究报告中尤为严重。日前，上海易居房地产研究院关于房地产短周期投资风险研究报告中，昆明这样的三线城市短周期投资风险位列全国第三。“库存量奇高、供应明显大于需求，较大的市场压力下使昆明短周期（2014年下半年至2015年上半年）存在高投资风险，排名第三并不意外。”记者第一时间电话采访上海易居房地产研究院副院长杨红旭时，他给出上述答复。对如何得出该结论，杨红旭从市场供应综合指标、需求潜力、供求比、房价偏离度等影响房地产的重要指标进行解读。高达1.7的供求比及商品房库存量持续增长，使昆明楼市投资风险度高达94.2%。另一方面，北、上、广、深由于在前两年市场回暖期间，房价领涨全国，虽存在较高房价偏离度，但由于市场需求相对旺盛，四大一线城市短周期投资风险度远不及昆明。