中原地产：各地楼市政策继续松绑 市场成交逐步回升

继商业性个人住房贷款政策松绑之后，近期公积金个人住房贷款业务也作出了调整放松，主要受惠对象将涉及城市迁移人群以及返乡置业人群，这无疑将为楼市带来利好。在政策松绑的影响下，10月以来，全国主要城市住宅新盘入市和成交逐步回升。

公积金推进异地业务  天津“70/90”政策取消

继央行“930”新政松绑商业性个人住房贷款之后，10月中旬，三部委联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，对公积金个人住房贷款政策作出调整放松。公积金新政明确对异地使用公积金条件放宽，主要涉及城市迁移人群以及返乡置业人群。

此次公积金政策调整正是考虑到当前职工跨地区流动日益增强，实现住房公积金缴存的异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，将惠及移动人口的房贷需求。整体来看，截至8月末，全国住房公积金结余资金为1.07万亿元，资金使用率为70%，接近商业银行水平。然而，各地公积金个人住房贷款业务发展不平衡性突出，接近一半的城市公积金使用率较低，而以广州为代表的部分大中城市则额度紧缺。随着返乡置业人群异地贷款业务的推进，有望提高中小城市的公积金使用率。

此外，上周末发布的“津十六条”值得关注。天津除了明确取消限购政策之外，特别提出取消对商品住房户型设计“90平方米以下户型占70%以上”的限制性规定，鼓励房企根据区域城市功能定位和市场需求来设计适销对路的产品。事实上，小户型产品持续推广多年，市场供应已较为充足，而随着改善型需求的逐渐增加，强行在全市所有区域都实施“70/90”政策已不适应当前的市场演变。天津的改变，或将对其它城市有借鉴意义。

新政刺激需求阶段性入市  市场成交逐步回升

受全国信贷政策以及地方政策松绑的利好因素影响，消费者入市意愿正在缓慢复苏，市场成交维持十月以来的回升态势。中原地产监测数据显示，上周40个重点城市新建住宅成交面积环比前周回升10%，其中一线、三线和四线城市回升幅度均在2成以上。上周40个城市新建住宅成交面积重回500万平方米，达525万平方米，为今年以来按周成交面积的第三高，前二个高度分别发生在1月的第二周和9月的第四周。

从中原监测的21个城市新开盘认购情况来看，上周各地新推盘数和认购率亦逐步攀升，平均认购率维持在50%以上的水平。其中，南京上周新开盘套数和认购率都达较高水平。据不完全统计，上周南京新开盘套数超过2000套，开盘认购率超过70%。但也有部分城市如大连、西安等个别项目新开盘认购率不足2成。

虽然整体来看，市场成交已逐步回升，但二三线城市的库存压力以及需求透支的压力仍不容忽视。40个重点城市新建住宅成交数据显示，上周二线城市环比仍下滑9%，10月前19日二线城市环比9月同期微增3%，三线城市下滑2%。同时，主要城市二手房市场成交行情也仍处于低位波动之中。由于各地信贷政策的落实低于预期，上周中原报价指数和经理指数并未延续前周的跳涨行情，而是回复平稳。因此，信贷的落地执行、市场本身的供求关系和价格因素仍将是影响市场成交能否持续复苏的关键因素。