第一太平戴维斯：四季度北京楼市成交量将有所上升

日前，第一太平戴维斯召开新闻发布会发布北京第三季度房地产市场研究数据报告，以及四季度市场预测。

由于望京SOHO于第三季度入市，为北京写字楼市场带来12.3万平米的可租赁面积。但全市甲级写字楼整体空置率仍稳定在3.5%，为全国的最低水平。为此，第一太平戴维斯预测，在第四季度过去四年持续供应不足的情况将有所缓解，但空置率将持续走高。

在住宅市场方面，一手住宅整体市场截至9月底，更多开发商选择“以价换量”，因此8月一手住宅价格指数比2014年6月下降1.8%。同时，尽管第三季度供应量环比下降26.6%至250万，但是成交量环比上升36.6%至200万平方米。高端住宅市场不管是在成交量，还是价格上均表现稳定，成交量同比上升8.5%至229套，与此同时，成交价格上涨至每平方人民币51,600元，环比上升4.8%，同比上升11.2%。

为此，针对市场也测开发商预计将延续原有的促销活动以换取销售量，受益于银行贷款放松等政策利好，预计住宅总体市场销售量的增长及价格保持稳定。而且，第四季度预计有两个甲级公寓项目进入销售市场。从长远看，基于稳定的需求，其中包括刚性需求和高净值人群的改善性需求，成交量预计将有所上升。

住宅租赁市场方面，本季度高端住宅租赁市场各子市场的租金均出现下滑。服务式公寓、甲级公寓与高端别墅租金分别环比下降0.5%、1.3%与1.2%至每平方米每月人民币205.1、141.8与123.1元。未来，市场去中心化趋势将更加明显。为应对市场状况的变化，开发商及服务式公寓运营商正在非核心区域积极寻求合适项目定位以拓展自身市场份额，譬如商务氛围开始起步的大兴区以及聚集了大量外籍人士的顺义区。尽管供给有限，高端住宅市场三个子市场的租金和入住率在未来一年内仍将面临下行风险。

在商业地产方面，全市中高端购物中心的出租率仍环比上升0.6个百分点至95.5%，同比增长3.9个百分点，系过去五年的最高水平。鉴于季内由预算较低的餐饮和生活体验式租户为主导的需求结构，北京中高端购物中心首层平均租金增长进一步放缓，环比仅增长0.3%，至每平方米每月人民币915.2元，同比仅上涨2.0%，系过去四年的最低水平。四季度预计将有六个商业项目入市，由于新项目的空置面积，全市整体出租率预计将出现小幅下滑。

土地市场于第三季度，总成交额达到人民币469亿元，环比增长29%。北京华融投资以总价人民币74亿元折合实际楼面价人民币每平方米96,000元摘得华嘉胡同商业金融用地。尽管如此，受低靡的住宅销售市场影响，本季度住宅用地市场仍较为平静，仅七宗住宅用地成交。

此外，鉴于本地市场优质可售项目较少，第四季度整售市场预计仍较为平静。