观点一周：“开发贷”松动后势在必然地产走势如何？

    从限购自下而上“遮遮掩掩”地解禁，到央行银监会“雷霆万钧”般放松限贷，房地产行业形势的逆转已不可阻挡。

　　央行、银监会国庆节前发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，展现出在住房金融方面超出市场预期的松绑力度，随后的10月10日又传出消息称，央行对商业银行的开发贷限额管理制度也有松动，并已把开发贷授信总量权限下放至商业银行。

　　据媒体10月10日报道，以往人民银行要求各大商业银行的开发贷不能超过贷款余额的10%，而现在各大银行能够自由地调节开发贷总量，中国农业银行总行、中国建设银行总行、中国工商银行总行人士确认了上述消息。

　　实际上，在9月30日发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中，也明确规定，继续支持房地产开发企业的合理融资需求，即银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。

　　这是在供需两头都下足力度，开发企业融资放松以及购房首付比例及利率下调，显示出令人意外的决心，也使人对后市有了更多的想象。

　　从9月开始，房地产市场虽然还是有些冷热不均、犹豫不前，但早已没有了此前“万马齐暗”的局势。在8月份全国各城市密集松绑限购政策现象时，人们就已经嗅到了“救市”的味道，也开始猜测限购退出之后，限贷何时会松动。

　　最高层也没有让市场“失望”，并且选择了国庆黄金周前一天发文，终结了持续数年的限贷政策，将这一波救市推向最高潮。

　　可以想象，随后的开发贷松动等政策出台已经是势在必然，“使市场在资源配置中起决定性作用”，是一系列调控政策退出的基调。在这样的背景下，开发商在今年最后3个月，使出浑身解数，最大限度地扭转销售局面，已经可以预期。

　　从已公布的标杆性房企9月销售表现来看，万科实现销售金额195.9亿元，同比上涨25.82%，环比上涨28.54%；保利地产实现签约金额116.06亿元，同比增长20.70%；恒大合同销售金额约人民币82.3亿元，环比下降16.8%；富力合约销售总金额约为73.7亿元，环比上涨85，同比上涨70%；

　　远洋地产协议销售额约60.4亿元，环比上升161%；招商地产签约销售金额74.25亿元，同比增长40.15%；金地实现签约金额50亿元，同比下降8.26%，环比增长27.23%；世房9月合约销售额约为70.3亿元，同比基本持平；佳兆业合约销售金额约为43.6亿元，同比上升108.9%。

　　不难发现，大部分标杆房企9月销售业绩均上涨，下跌仅有恒大等少数几家，但恒大1至9月累计合约销售金额为982.4亿元，已完成全年销售目标的89.3%，可见其今年销售并非处于颓势。

　　不难预测，10月开始房企销售将继续增长，区别在于保持温和增长还是爆发性增长。从政策和市场走势来看，呈现爆发性增长的可能性更大，特别是不少房企有去库存、促回款、冲业绩的需求，不可能放过这一片“大好形势”。

　　回想年初以来的行业点滴，也可以隐约发现，不少企业或多或少都将扭转局面的希望寄托在下半年，特别是传统“金九银十”销售旺季。

　　在不少上市房企中期业绩会上，企业高层都表露出了下半年市场形势会好转，将大量推盘、冲刺销售的想法，这看起来也是大部分开发企业的共识。

　　综而述之，接下来的3个月将是决定2014年成败的关键，有多少开发企业已做好充分准备？