北京仁达：2014下半年25个重点城市住宅投资景气指数排行

2014年随着房地产市场供求关系开始发生实质性的变化，全国房地产形势发生了明显逆转。市场拐点逐步显现，房地产市场整体进入下行阶段。面对退去热度的房地产市场，投资者的观望心态日渐明显。为帮助投资者、金融机构以及政府管理者快速全面地了解房地产投资价值的内涵及分化表现，判断哪些城市住宅市场值得开发投资。2014年年初，本机构构建了“住宅投资景气指数”指标体系，并发布了上半年投资景气指数排行。本次排行是在年初数据成果基础上，考虑了某些指标的变化，对当前住宅投资市场现状及发展变化趋势进行量化，能够反映2014下半年重点城市之间住宅市场的投资景气指数差异。

一、城市住宅投资景气指数

1、城市住宅投资景气指数研究指标体系

住宅投资景气指数研究从社会经济基本面以及市场运行层面两大方面构建中国住宅市场投资景气指数指标体系，选取了既能反映区域社会经济自身状况，又能体现住宅投资市场表现及风险预警的指标。运用特尔斐法对指标赋权重，并进行指标数据标准化，最后测算得出城市住宅投资景气指数。

2、城市住宅投资景气指数概况

根据测算结果，我们将25个样本城市按照投资景气程度分为I—V共5类。其中I类投资推荐型城市包括深圳、武汉、厦门、上海、北京；II类投资潜力型城市包括福州、广州、济南、南京、杭州；III类投资观望型城市包括成都、宁波、长沙、郑州、天津。IV类投资谨慎性城市包括合肥、西安、苏州、无锡、重庆；V类投资危险型城市包括呼和浩特、青岛、沈阳、长春、南宁。

二、城市住宅投资景气指数分析

从城市等级分类来看，一线与二线城市在投资景气指数上的差距在缩小，部分二线城市如武汉、厦门景气指数高于上海、北京和广州。从目前来看，一线城市凭借优质社会公共资源及良好的就业机会，对人口产生强大的吸引力，市场需求强劲，仍是投资焦点。然而，一线城市目前开发投资增速不高、租售比过低，房价收入比过高，市场风险较大，一线城市住宅市场正由快速发展期进入平稳发展期年。二线城市市场分化较大，部分城市投资指数领先，但也存在一些城市市场投资风险较大。投资时，投资者应该警惕高库存、低去化的城市，如二线城市中排名末尾的几个城市中的呼和浩特、沈阳、长春、南宁等。

从东中西部的区域视角来看，中部地区住宅市场景气度高于东部和西部，其中深圳、武汉、北京等中部城市景气指数位居前列。这几个城市中，深圳、武汉近几年的住宅开发投资增速较大，北京、武汉近五年价格涨幅较大，并且作为大城市，这几个城市有良好的市场基本面，有足够的市场需求支撑，在经济发展的大背景下，未来几年这几个城市的房地产市场仍有发展的动力；东部城市景气指数有高有低，其中厦门、上海、福州这几个城市市场需求旺盛，供应压力较小，未来仍有一定的市场空间。而青岛、沈阳、长春这几个城市供求关系失衡，市场供大于求，存销比偏高，同时城镇人口增速较低，未来市场整体需求较弱；西部城市如成都、重庆、西安在城镇化的大潮下，未来的发展空间仍较大。 

从城市群发展水平视角来看，中国经济“三极”地区中，珠三角集群小幅领先京津和长三角集群。其中，珠三角集群中的深圳、广州处于投资推荐型和潜力型。京津集群中的北京处于投资推荐型、天津处于观望型。长三角城市群投资景气度差异较大，其中上海、杭州、宁波、分别处于投资推荐型、潜力型、观望型，苏州和无锡处于投资谨慎型。这几个城市位于沿海，其中上海的经济资源和杭州的环境资源较好，投资潜力较大。而宁波、苏州和无锡因人口增速较慢，市场供大于求并且存销比较高，市场目前尚处于库存消化期。

三、结论

根据重点城市住宅投资景气指数，我们预计未来一线城市将逐渐进入平稳发展阶段，二线城市中的个别中部区域市场，如武汉、厦门将有较快发展，大部分二线城市将呈现缓慢增长趋势，只要能够合理的开发建设，市场仍有不错的发展潜力。但对于青岛、沈阳、长春、南宁等城市，由于过去几年投资需求不断挤入市场，使得市场整体透支，未来市场风险较大。从指标来看，这几个城市住宅市场供需比、存销比相对较高，说明市场供应量大，但市场去化率不高，库存量大，综合来看风险较强。