“央妈”房地产信贷政策暖风袭来 能让楼市温暖多久？

    十一长假前的最后一个工作日，由央行到北京地方连祭两道政令：松绑个人房贷、放宽普通住宅认定标准。笼罩在北京楼市上空的阴霾中终于透露出一线曙光，北京的房地产圈因此而沸腾。长假期间，朋友圈中流传着各大房企的涨价通知，此起彼伏、真伪难辨。楼市真的即将迎来牛熊转向？房价又将上涨吗？
    从全国房地产市场情况来看，放宽信贷政策虽然是驱动楼市成交量反弹的催化剂，但房价因此而上涨恐怕只会是一场黄粱美梦。
    依据一、经济仍在泥淖中，楼市不可能一枝独秀。中国的宏观经济指标正在以超预期的速度放缓，8月的工业增加值跌至6.9%，创六年以来的新低；9月，包括从业人员指数、进口指数、新订单指数等关键经济指标仍位于枯荣临界点以下。经济持续疲软，就算房贷政策松绑，仍难以对冲经济下行的风险，房地产市场也无法全面升温。
    依据二、房价拐点主要决定于人口因素，目前从中国的人口总量、劳动力、年龄结构来看，支撑中国房价继续上涨的动力已经不足。在户籍壁垒之下，城乡二元结构难以打破，中国城镇化目前处于人口空心化、产业空心化的尴尬境地，造成三四线城市房地产市场需求不足、库存高企。
    依据三、去化库存仍是房企的首要任务。据国家统计局数据，截至8月末，商品房待售面积56160万平方米。该指标已连续29个月保持上涨，与2012年3月全国商品房待售面积30122万平方米的低位时期相比，增幅达86.4%。特别是近几个月，全国商品房竣工面积仍在不断增加，意味着如果市场销售没有出现根本性好转，库存指标还可能会继续攀高，因此，摆在房企面前的首要任务仍然是消化库存。信贷政策宽松后激发的新增购房需求虽然有利于库存量的减少，但在众多库存消化周期超过12个月的城市，房价难以恢复上涨。
    由此可见，全国房地产市场，特别是三四线城市，就算信贷政策松绑，也不过是寒冬里送上了一杯热茶，暖暖手就凉了。
    对于北京来说，两项政策可称得上是房地产市场的重大利好。
    原因一、提振信心。众所周知，有了每年50万净流入人口的底气，北京从不缺少购房需求，但今年，北京楼市实实在在的降温了，成交量甚至低于金融危机的2008年，创下史上最低。是北京的人口外流了吗？NO！常住人口依然在上升，房地产市场下滑的主要原因是购房者看跌后市，有了普通住宅标准的放宽，再加上信贷政策由“认房又认贷”改为“认贷不认房”，利好政策的刺激，有助于提振购房者看好后市的信心，蛰伏观望的购房者也将逐步入市。
    原因二、实际拉升首改型购房需求。只要还清房贷，二套购房也可首付三成，利率7折。今年1-9月，北京成交面积在90-150平方米之间的住宅产品共售出1.75万套，月均1941套，而库存却高达3.58万套，按今年的去化速度来看，消化周期为18个月，相比整体商品市场库存14个月的消化周期，改善型产品的库存压力要更大一些。信贷政策的松绑，将会有利于加快北京的90-150平方米、总价300万-600万住宅产品的销售速度，这类产品的首付比例降低之后，首付金额由原来的210万-420万降至90万-180万。降低了首次支付的资金门槛，提高了购房者的资金杠杆率，放大了收益，借此促进购房消费的增加。
    这两项宽松政策，为北京带来的是暖融融的春意，但开发商能否把这股春意化成热闹的炎夏呢？
    亚豪依此判断，对于奋战在北京的开发商来说，首先会借政策东风扩大销售战果，因此短期内不仅不会提价，反而会继续大力促销、去化库存；其次开发商考虑的是长远布局，因此土地市场的冷清局面将得到扭转；在市场表现真正好转之后，才会逐步涨价拉升利润，同时为2013年高价摘得的地块解套。
    因此在四季度的三个月里，北京将迎来难得的抄底时机，与其坐而感伤曾经没把握住的资产升值大潮，不如起而行之趟趟水。