奥园业绩会：商业策略会在三个方面有微调 引人遐想

　　王曙煜：下半年我们整体的推货量还有130亿元的货值。除了上半年推出的产品以外，下半年还有一些新的产品推出，包括我们上半年已推的产品当中还有二期、三期的产品。2014年下半年有广州奥园越时代、广州奥园城市天地、广州萝奥广场，还有重庆的奥园城市天地和广东梅州奥园半岛一号以及阳江奥园公园一号，这些新的产品都会有货量，从7月份开始陆陆续续到年底每个月都会有新的产品推出。

　　郭梓文：拿地方面，上半年我们主要是在重庆和广东增加了5个项目，总的建筑面积是145万平方米。下半年我们会看看整个土地市场的变化，主要是会观测一下整个土地市场的价格，或者是有没有好的区域的土地值得我们去储备。因为现在奥园总共有42个项目，总的土地储备有1196万平方米，可以满足未来5年的发展，所以我们对土地储备方面也是采取一个比较慎重的态度。

　　现场提问：最近关于政策的消息很多，例如限购、限贷，今天也有消息说明年初中国房产税可能落实，有预测认为对低价的房子比较受压，你们下半年推盘的策略，量价是怎么定的？还有去化率是怎么样？

　　王曙煜：房产税是国家的政策，一直都在推行，在落地的过程当中应该还是会逐步地去实现。广州的产品主要是集中在两类，一类是刚需的住宅，还有一类是一些投资性的商铺以及公寓产品。我们整体销售货量的去化率，新货去化率大概在70%左右，去年的一些余货的去化率是35%左右，2014年我们整体的去化率大概到40%，这是上半年的数据。下半年整体的策略会加大对住宅刚需产品的推售，以及对一些产品价格比较高的商铺的去化率，以保证我们全年销售目标的实现。

　　现场提问：具体促销的策略是减价吗？因为广州最近在预备金九银十，很多盘都在打折，你们会有这样的情况吗？

　　王曙煜：我们会根据不同的产品、不同的区域做出不同的销售策略，这个不一定就是完全减价，主要还是根据产品的不同来做不同的对策。

　　现场提问：上半年利润下滑的原因是不是在成本方面都大幅上涨，想问一下成本上升的原因？下半年准备怎么控制这一块？第二，净负债率由之前的40%上升到现在的70%多，你们的目标是控制在什么样的水平？第三，如果和2013年上半年相比，你们的住宅销售其实是下降的，你们也说商铺这边可以促进住宅的销售，但现在好像这一块有点倒退的迹象，下半年对商业和住宅的策略是怎么样的？

　　钟平(首席财务官)：第一个是关于利润额下降的问题。上半年大家看到利润下降了5000万左右，首先其中是包括一个投资性物业的公允价值变动，去年是5000多万，今年变成1000多万，这是由于上半年市场的波动整个公允价值有一些下降，所以增长幅度没有去年那么高，但是它还是有增值，整个公允价值的影响就有2000多万。另外一个是由于汇率的变化，在去年之前都是汇兑的收益，今年出现汇兑的损失，这里面有2000多万的影响。还有一个因素就是关于费用的比例，由于公司从去年开始规模在不断增加，人员会比去年有一定幅度的增加，相应的一些费用也会增加。主要是这三方面的原因，但是我们的核心净利润率还是基本跟去年的水平持平。

　　杨忠(营运总裁)：商业方面，奥园2012年确定了一个商住双线的产品策略，这个策略会指导我们三年的发展，而且会随着市场情况、政策情况有动态调整。

　　今年下半年结合市场和政策的变化，这个策略可能会做出一些调整。市场方面，现在普遍有一个商业过剩的情况，尤其是部分地区的商业mall。另外在政策方面，住宅限购可能逐步会放开，大家投资的范围会更放宽。结合这两个主要的变化，我们可能在商业策略上，会从三个方面做出一个微调。

　　第一个方面的微调是在商住的销售比例。以前的策略安排是商业销售比例大致会占到全部销售收入的40%左右，剩下60%是住宅。当然今年上半年因为我们商业产品相对来说比较多，所以比例还更高一些。但可能以后我们商业的比例会略微减少一点，这是战略上的安排。

　　第二个调整变化是在商业产品的类型上。我们商业产品有三种类型，一种是商业公寓，一种是商铺，还有一种是Mall或者酒店，大型的商业Mall和酒店的数量可能会有一些调整。总体来讲这方面是往轻资产方面转，以前我们持有的比例不高，大型的商业Mall和酒店占到商业的比例大概只有20%左右，这个比例也会有变化，商业Mall的类型也会变化，由大型的MALL向中小型去转变。

　　第三个变化是在商铺和公寓的产品设计方面。传统的loft公寓以及商铺的设计在新的市场情况下会产生一些需求上的不适应，我们会根据市场新的需求在产品设计上也做一些调整。

　　总体来讲，经过这些细微变化以后，相信我们的商住双线策略依旧能够适应市场政策和奥园发展的需求。