禅南顺三区相继出台城市更新实施细则 鼓励旧改反哺产业

　　搭建完整的城市更新规划体系、全面推进协议出让、鼓励新建厂房分割发售、对村级工业园改造实施奖励等，佛山市政府2018年出台了《关于深入推进城市更新(“三旧”改造)工作的实施意见(试行)》(以下简称《实施意见》)，就佛山全面推进城市更新(“三旧”改造)制定了引领性规划，并在供地方式等方面提出了创新，激发了市场主体的参与热情。

　　从今年3月起，南海、禅城、顺德也根据各区特点相继出台了实施办法。各区的政策有何差异?在新的政策指引下，房企可以获得哪些扶持?近日，佛山市房协就邀请了多位专家对这一系列政策进行了深入解读和实操探讨。

　　焦点1：鼓励开发商与供地方对接，激发市场活力

　　关键词：协议出让

　　随着城市化建设的推进以及中心城区土地资源的稀缺，向城市更新要空间成为必然。佛山是全国“三旧”改造先行的城市，迄今已经进行了11年，诞生了包括1506创意城、佛山岭南天地、禅城石头村等一批典范项目。

　　截至今年4月底，全市城市更新(“三旧”改造)标图建库总用地面积57.6万亩，约占全市建设用地的26%。累计启动项目1622个，总用地面积13.49万亩，总预算资金3183亿元。其中，正在改造项目714个，占地面积8.02万亩;已竣工项目854个，占地面积5.02万亩;　已完成前期筹备改造项目54个，占地面积0.45万亩。

　　“如何进一步盘活存量增加土地供应，同时为产业升级提供空间?佛山必须加快改造的速度。这一系列文件最大亮点就是全面推动协议出让，改变了以往开发商获得旧改地块只能通过公开出让的方式，能直接与市场对接，极大激发了市场主体的参与热情。”佛山市房协市场研究专委会主任骆仪克表示。

　　所谓协议出让是指当房企与旧改原业主达成一致后，政府可以直接供地给房企，既有利于整合原业主的意愿，又能解决房企参与土地前期整理却无法取得土地使用权的问题。

　　根据《实施意见》，佛山城市更新项目可采用公开出让、协议出让、集体建设用地流转等方式。涉及城市更新的供地，除了政府收购储备后再次供地的，其余都可以协议出让。

　　焦点2 ：创新方式加大扶持，支持连片整村改造

　　关键词：连片改造、混合改造

　　同时，《实施意见》明确各区政府应积极推进连片改造，按照“多规合一”的要求注重产业的注入，打造连片改造示范区。这就为各区推动整村连片改造提供了指引。

　　今年3月出台的《佛山市南海区城市更新(“三旧”改造)实施办法》和5月出台的《顺德区深入推进城市更新(“三旧”改造)工作实施细则》都明确，鼓励将整村范围纳入城市更新单元;　为鼓励连片改造，对不低于200亩的连片改造项目给予相应扶持，土地出让价款计收比例可在分类型具体计收办法的基础上调整2%，公开出让的可增加2%进行补偿，协议出让的可下调2%进行计收。

　　为了支持连片改造中新产业、新业态的发展，南海区还提出了混合改造的思路，包括国有+集体、住宅+产业、出让+出租三个层面的混合，以产业开发为主、住宅开发为辅的土地复合利用方式，能有效解决因集体建设用地与国有建设用地混杂带来的土地开发零碎化问题。

　　焦点3：重视产业保护、公建配套

　　关键词联：动改造、“工改商”产业比例

　　据统计，我市年均通过旧改提供土地约6.63万平方公里，每平方公里产出GDP由2.84亿元提升至5.66亿元，通过城市更新反哺产业成为了一个行之有效的方式。《实施意见》提出了一系列的指引性鼓励措施，包括针对纳入《佛山市村级工业园整治提升实施方案(2018-2020 年)》　的工业提升项目，允许兼容不超过20%的研发、租赁住房、公共配套等的计容建筑面积，相应配套设施的用地面积不得超过7%;　以出让方式取得的工业用地可建设多层厂房并进行产权分割发售;对工业提升改造项目进行奖励扶持，最高不超过1000 万元等。

　　除了上述方向性政策以外，各区也就鼓励产业及公共配套建设进行了政策细化。例如南海还创新地提出了“联动改造”的方式，成为了业内关注的焦点，而这一方式也被顺德采用。

　　南海提出，“工改居”项目以及兼容有城镇住宅建筑的“工改商”项目，应与拆除重建类的“工改工”项目联动改造，优先选择位于产保区、村级工业园，以1:1的方式;联动改造的“工改工”地块容积率不低于1.2。同时，为推动公益性设施提升和复垦复耕，允许将“工改公”“工改农”项目参与联动改造。挂账收储后公开出让的“工改居”项目，可以选择联动，也可以选择由政府扣除一定金额的出让价款分配款。

　　“这是对全市文件要求的呼应，着眼于对工业园区的提升改造，而不仅仅是拆了旧厂建商品房这么简单。”佛山市房协旧改专委会副主任毛丽丽认为，无论是市级文件还是各区文件，都非常重视产业保护，注重工业项目的提升改造，为整个城市的经济可持续发展提供动力。同时将“工改公”联动进来，也可以推动城市更新与城市配套功能完善同步进行。

　　佛山市房协市场研究专委会委员梁建华表示，对比来看，顺德对联动改造要求更为严格。要求项目及其联动的“工改工”都要位于顺德区已经划定的20个现代化产业集聚区内，改造启动规模原则上不低于500亩;其中改工项目须相连成片，改造后容积率不得低于2.5，而住宅项目改造后容积率要不高于2.5。

　　而禅城对于产业的保护则体现在了对于“工改商”项目中产业面积比例的划定。包括要求土地权属人提交相关材料时须明确引进产业、税收考核等，改造后产业面积不得少于商服计容面积30%;竣工后须自持不少于30%商服计容建筑面积，自持时间不少于5年。“这也体现出禅城区对产业引入的要求，同时希望通过要求开发商自持，真正带旺禅城作为中心城区的都市商业氛围。”毛丽丽表示。

　　同时禅城还明确，村集体、民营企业及私人用地“工改居”项目须配建不少于住宅计容面积20%的住宅作为自持租赁性住房，自持期内统一确权并纳入政府租赁住房管理体系，只租不售。

　　焦点4：准入、退出机制各不同，提高防风险门槛

　　关键词：2/3表决、“4+2”无条件退出

　　值得关注的是，禅城区在改造流程中的居民意愿征询、实施方案表决以及市场主体退出机制方面与南海和顺德有所不同。

　　今天5月发布的《佛山市禅城区关于进一步推进旧村庄(居)改造的实施意见》明确，旧村庄(居)改造项目实施方案，在经相关部门预审通过，还要经集体经济组织成员大会(或成员代表会议)90%以上表决通过;项目实施方案未能在3 个月内达到90%以上的表决通过率的，市场主体无条件退出项目，已缴纳的拆迁补偿安置保证金按照《合作框架协议》的约定进行处置;　市场主体未能在2 年内与90%以上被拆迁人签订拆迁补偿协议的，也要无条件退出。

　　而在这方面，南海和顺德则显得相对宽松。改造实施方案表决中，只要同意改造户数达到2/3 及以上，即可按相关程序进行报批。

　　在退出机制方面，南海、顺德都将时限放宽到了4年，4年内未与90%以上(含90%)被拆迁人签订拆迁补偿协议的，市场改造主体无条件退出项目，已缴纳的履约保证金不予退回;非因市场改造主体原因造成的，经村集体成员代表会议表决通过并报区政府批准，签约率达成时间可延长2年。即“4+2”退出机制。

　　同时，南海和顺德提出了政府补位方式，对已征得法定比例的权利人同意，但无法征得全部权利人同意而导致项目难以推进的，可申请转由政府主导推进。

　　“前几年出现一些企业合作整理的项目，三五年都没有进行下去，企业又没退出，导致项目搁浅浪费资源。新举措着眼于加快城市更新推进，对开发商是个制约，不能无限期搁置。尤其是禅城作为中心城区，旧厂房、旧村居阻碍了城市面貌的提升，因此禅城防风险意识强，对开发商的准入门槛考虑更多。”骆仪克认为，新政策全面放开土地协议出让对本土房企是个利好，但并不是高枕无忧，同样考验企业实力。