广州印发城市更新实施细则 村民可成本价回购最高75平米安置面积

4月19日,广州市人民政府官网挂出《关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》,当中从标图建库动态调整、旧村庄全面改造、加大国有土地上旧厂房改造收益支持、成片连片改造、城市更新微改造、加大城市更新项目支持力度、完善历史用地手续等八个方面进行了明确。

推进旧村全面改造是该《实施细则》的重要内容,与征求意见稿相比,正式印发实施的《实施细则》新增规定:村民改造意愿强烈且符合全面改造条件的旧村,已完成微改造的,也可申请全面改造。

据悉,该《实施细则》自印发之日起施行,有效期5年。城市更新项目实施方案在本细则印发前已通过市城市更新工作领导小组或原市“三旧”改造领导小组等审议且仍在有效期内的,按实施方案批准时的政策执行;已过有效期的,按程序重新报批。

而在19日,广州市政府官网对《实施细则》的重要条款进行了权威解读，具体解读如下：

(一)关于推进旧村庄全面改造

一是为保障旧村全面改造项目的顺利实施,进一步优化改造成本核算,将旧村全面改造中包括审批时测算的土地出让金(采用自主改造、合作改造模式的)、拆迁奖励(从不可预见费中单列)等实际发生的费用增加纳入改造成本。

二是对采取政府征收方式实施旧村全面改造的,鼓励采用先收购房屋后回购的方式实施补偿。在我市既有按“户”“栋”“基底面积”补偿方式的基础上,增加征收主体按市场评估价先收购合法房屋,村民按“人”均面积以建安成本价回购房屋的补偿方式。

具体办法是:由政府按照市场评估价(收购价)收购村民的现有合法房屋(含符合“三旧”改造补偿的房屋),收购价格由区政府(广州空港经济区管委会)结合实际情况研究确定;综合考虑我市现行户均280平方米的补偿标准,提出还可以选择由本村村民以建安成本价按不高于人均75平方米(50平方米安置+25平方米奖励)标准(以户均3～4人计算)回购安置面积。自主改造、合作改造的旧村全面改造项目可按照上述政府组织的方式实施收购补偿,收购价扣减回购价后可计入改造成本,村集体需将集体土地转为国有土地。其中“人”为本村村民户籍人口。

(二)关于加大国有土地上旧厂房改造收益支持

为降低企业用地成本,支持实体经济发展,用好用足省“三旧”改造优惠政策,对我市现行更新政策中协议出让土地出让金缴纳标准及政府收储收益返还比例进行调整:

一是自行改造,以协议方式供地的项目,按办理土地有偿使用手续时新规划用途市场评估价的70%缴交土地出让金。

二是适当提高政府收储项目出让分成比例和一次性补偿标准:①居住用地毛容积率2.0以下(含)、商业服务业设施用地毛容积率2.5以下(含)部分,可按不高于公开出让成交价或新规划用途市场评估价的60%计算补偿款,超出部分可按该部分的成交价或市场评估价的10%计算补偿款,②可整宗地一次性按同地段毛容积率2.5商业市场评估价的60%计算补偿款(50%+10%的奖励)。

三是明确“工改工”自行改造项目仅需按控规移交公益性用地的优惠政策。

(三)关于推进旧城成片连片改造

明确旧城区连片改造项目,经改造范围内90%以上住户(或权属人)表决同意,在确定开发建设条件的前提下,由政府(广州空港委)作为征收主体,将拆迁工作及拟改造土地的使用权一并通过招标等方式确定改造主体(土地使用权人),待完成拆迁补偿后,与改造主体签订土地使用权出让合同。

(四)关于加大城市更新项目支持力度

一是推动事权下放,明确推动事权下放,将符合控规的和重点区域范围外涉及控规调整的城市更新片区策划方案、更新项目实施方案的审定权按程序委托各区政府实施;将重点区域范围外的更新项目涉及控规调整的审批权依法按程序委托各区政府实施。二是允许城市更新项目分期缴纳土地出让金。

(五)关于加快完善历史用地手续

一是明确完善历史用地征收手续后的“工改工”用地按办理供地手续时同地段工业用途市场评估价的40%缴交土地出让金,“工改商”等用地按办理供地手续时同地段新规划用途市场评估价的70%缴交土地出让金。完善历史用地征收手续后的“工改商品住宅”或“工改其他公共设施”用地,由政府按国有土地上旧厂政策收储(旧村改造的除外)。

二是明确已批准完善历史用地征收手续的用地,凭改造方案批复申办规划、国土等后续报建审批手续,参照我市申请使用建设用地政策规定办理。已批准完善集体建设用地手续的用地,除纳入旧村全面改造的,在改造前需按规定抵扣或预支留用地指标。

更多详细内容请戳这里阅读看全文