郭英成：旧改难 负债率要降到200%以下 领跑大湾区

3月下旬，香港中环一带往往十分热闹。

3月26日这天，万科、恒大、世茂、华润等房企“扎堆”召开年度业绩会，佳兆业像是压轴，在当天接近傍晚6点时也交出了自己的成绩单。

“没关系，多来几个问题。”在主持人提示台下媒体仅有最后一个提问机会时，郭英成说道。

看起来，郭老板心情不错。

还记得2017年3月，佳兆业复牌，许久未公开露面的郭英成，开口为佳兆业定下来3年内突破千亿的销售目标。298亿元的当年销售金额，加上大伤元气了两年，当时大家对郭英成的预期，更多的是抱怀疑态度。

而2018年3月，复牌一年的佳兆业发布了2017年年报，447亿元的合约销售，同比增长了50%，净利润由连续三年亏损转为盈利，时隔4年恢复派息。投资者对佳兆业，开始黑转路。

就在2019年3月，佳兆业提交了2018年的成绩单，合约销售同比增长57%达到700亿元；实现营业收入387.1亿元，同比增长18%；实现净利润33亿元，同比上升8%；净负债率同比下降64个百分点改善至236%，需一年内偿还的借款同比下降了51亿元。

毛利方面，同比增长25%至111亿元，毛利率同比增1.5%至29%，；核心净利润增长304%至47亿元；在手现金229亿元，同比上升8%。

目前，佳兆业整体可售资源约1580亿元，可售面积约880万平方米，预计销售均价约每平方米18000元，并持有土储货值4640亿元。基于此，佳兆业2019年的合约销售目标为875亿元。

千亿目标着调，财务状况持续优化，投资人与业内人对佳兆业纷纷路转粉。

5年时间，一瞬而逝。从亏损被质疑，到利润攀升股价大涨，2018年的佳兆业集团，用一系列爬升的数据，造就了行业“既深耕，又多元”的企业样本。

逐步上升的业绩之外，外界对于这家复牌一年多的房企的关注点仍旧很多，旧改转换、负债高企、振兴生化斗争，甚至冲超成功的足球队……

“旧改当然是比较难”

当天业绩会的最大焦点无疑是旧改，对于“旧改之王”佳兆业来说，旧改是它身上最明显的标志，同时也是囤粮的利器。

佳兆业快速“满血复活”的重要原因之一，就是其在大湾区的极致深耕战略。

“特别是在深圳、广州这样的城市，你不靠旧改来（获取）土地储备的话，确实是面临更多的挑战。”郭英成说道。

在去年，佳兆业转化包括深圳东门道、广州小坪村及珠海水岸华都花园3个旧改项目，合计57万平方米进入土储，可售货值达到330亿元。

截至去年底，佳兆业持有旧改储备项目占地面积（未计入土储）约3000万平方米，99%位于大湾区，对应在大湾区共拥有119个旧改项目，包括深圳的81个项目、广州的12个项目及中山的16个项目，这些项目储备可为佳兆业带来约1.8万亿货值。

去年，佳兆业于大湾区的合约销售占集团整体合约销售近60%，包括深圳佳兆业未来城、深圳平湖佳兆业广场及深圳佳兆业城市广场等旧改项目，在2018年里多次问鼎区域及全市销售桂冠。

在佳兆业2018年的新增土储中，位于大湾区内的新增土地储备为120.7万平米，约占整体新增土地储备的28.5%。但如果以收购权益代价计算，则佳兆业在大湾区新增土地储备耗费的87.8亿元，已占到2018年集团整体新增土储投资的55.6%。

而截至到2018年末，佳兆业在大湾区内共有1300万平方米的土地储备，占总土储的54%，其中以深圳、广州及惠州布局为主。大湾区的土储货值约3370亿元，占全部货值的73%。再其中，深圳货值占比达到1600亿，又占据大湾区货值的半壁江山。

同时，佳兆业于当天业绩会披露旧改供地的短中长期计划：预计未来1-2年，佳兆业将有10个项目实现供地供货，货值近1000亿；中期，将有分布在深圳、广州的14个项目供货，货值约4500亿元。