被低估的湾区龙头：龙光地产2500亿元城市更新货值引领业绩长虹

谈及龙光地产，其与粤港澳大湾区的密切关联便会浮现脑中。

在近期于香港举行的业绩发布会上，管理层也不断提及粤港澳大湾区在公司发展规划中的重要战略意义，管理层指出，将会持续深耕粤港澳大湾区，巩固公司在粤港澳大湾区市场领导地位。

3月19日，龙光地产控股有限公司（股份代号︰03380.HK，简称“龙光地产”）发布公司2018年全年业绩报告。得益于前瞻性战略布局、区域深耕、土储资源丰厚等优势，龙光地产在大湾区的先发优势和龙头地位得以进一步巩固。

财报显示，2018年，龙光地产全年合约销售额人民币718亿元，同比增长65.4%，超额完成全年700亿元销售目标。此外，龙光地产盈利能力继续高位攀升，实现营业收入人民币441.37亿元，同比增长59.4%，净利润人民币89.96亿元，核心利润人民币76.55亿元，同比增长65.7%，核心利润规模在同等规模房企中稳步领跑，甚至超过部分千亿规模房企。

管理层也在发布会上表示，未来龙光地产将会持续深耕粤港澳大湾区，另外也会以多渠道的方式扩充大湾区的优质土储，扩大市场份额。此外，在未来3到5年，龙光地产希望将核心利润做到全国前十，管理层称“我们有信心实现这些目标”。

风从海上来，深耕大湾区迎来业绩持续爆发

在2018年，龙光地产超额实现了700亿元的销售目标，达718亿元，其中权益销售金额701亿元，权益占比高达98%。龙光地产也为2019年定下了一个目标——2019年的权益销售目标为850亿元，较2017年实际权益销售金额增长超过20%。

在反应房企盈利能力的核心指标——核心利润率方面，龙光地产继续保持行业标杆地位。报告期内，公司物业销售毛利率保持在35.6%的行业高位，同时核心净利润率高达17.3%，较2017年的16.7%继续高位攀升。

多个区域业绩的快速增长与市占率的提升是龙光业绩快速增长的主要推动力。2018年，龙光地产在粤港澳大湾区核心城市主场优势进一步显现，公司在深圳市场的成交套数和成交面积均位居全市第一位，在珠海、佛山等城市位居前列。同时，公司在南宁摘得权益销售额和销售面积双料冠军，在汕头继续以绝对优势稳居第一。

以多样化和逆周期方式扩充土储是龙光地产在2018年盈利和销售大增的保障。在报告期内，龙光地产通过公开招拍挂方式在深圳、珠海、佛山等城市新增项目32个，新增土地总建筑面积约747万平方米。

大湾区外，龙光地产还战略性地投资上海一小时生活圈，在2018年，龙光地产在嘉善、吴江等地共获取三幅地块，未来还计划把公司在粤港澳大湾区的发展模式进一步复制至环沪城市群。

通过坚持区域深耕战略，龙光地产已基本实现粤港澳大湾区“9+2”城市群全覆盖。截至2018年12月31日，包括公开招拍挂、收并购及城市更新项目在内，龙光地产土储权益总货值增加至人民币6520亿元，其中大湾区土储货值5356亿元，占总货值比重82%，深圳土储货值1805亿元，进一步巩固了公司在大湾区的先发优势和龙头地位。

投资银行瑞士银行（UBS）也在研报中指出，龙光地产的核心优势在于战略性布局深耕粤港澳大湾区一二线城市，前瞻性精准把握买地周期，多渠道跨周期建立了充裕低成本优质土地储备。2014-2015年，龙光抓住地价和房价低迷的周期，大量扩充深圳区域优质土储。2017至2018年房价回升幅度较大，龙光以并购和城市更新模式建立了充裕的低成本优质土储。

汇丰银行则认为，作为粤港澳大湾区的长期领跑者，龙光地产2018年核心盈利高达76.6亿元，核心利润率高达17.3%，2016至2018年核心盈利年均增长50%以上，盈利能力继续领先行业。此外，2018年集团派息率高达51%，股息优厚，财务稳健，继续为股东带来长期稳定回报。

汇丰指，集团在粤港澳大湾区土储货值高达5000亿元以上，由于大湾区市场需求回暖，预计集团可于2019年完成850亿元的权益合约销售目标，继续高质量增长。

管理层亦表示，大湾区经济体量大，产业体系完备，基础设施配套完善，高端人才持续流入，房地产市场需求旺盛，投资回报较高，公司将坚持以粤港澳大湾区为核心的发展战略，精准把控地产周期，持续巩固区域领先地位，不断提升大湾区市场份额。

城市更新增厚利润，跨越周期再添业绩新引擎 

龙光深耕大湾区的信心，还来自于其已建立起多样化的项目拓展渠道。龙光地产公司管理层在当天的业绩发布会上透露，城市更新类项目占用资金少，利润率高，是公司补充土储的重要来源，目前龙光地产拥有城市更新类项目货值约2500亿元，主要在深圳、东莞、惠州、珠海、佛山等粤港澳大湾区核心城市。

龙光地产董事局主席纪海鹏表示，公司会在不同市场环境下采取不同的投资拿地策略，通过公开招拍挂、收并购及城市更新等多种方式低成本获取土地。“不同时期下土地市场情况不同，投资策略也不同。”

在公司深耕的粤港澳大湾区核心城市，龙光地产侧重于通过城市更新方式低成本拿地。财报显示，2018年公司在深圳、珠海、佛山等城市获得多个城市更新项目，部分项目实行了快速转化，如珠海玖龙汇和佛山禅城绿岛湖项目，从收购到成功孵化仅用时不到1年半时间，货值约200亿元，成为公司新的利润增长点。

纪海鹏坦言，龙光地产在粤港澳大湾区拥有先发优势和主场优势，因为公司在大湾区深耕将近20年，布局早，认识深，熟悉每个城市的土地规划、城市更新政策、项目优劣等情况，在参与城市更新方面拥有信息、品牌、渠道、资源等多种优势。

相对于公开招拍挂，城市更新项目更多是用小钱撬动大资源，投入少而利润高。这让龙光能够以较低成本获取充足土储，优化了公司现金流。龙光地产首席财务官兼执行董事赖卓斌说，城市更新项目毛利润通常可达40%，项目平均净利润率可达15%至20%，项目价值十分巨大。“有投行在2018年中报分析过龙光旧改项目的价值，货值约2000亿，当时股价仅8块多港元，当时还没有项目孵化供应，投资者重视不足。但2018年下半年两个项目孵化后，价值显现，公司股价至今上涨了40%。”

赖卓斌说，龙光地产在城市更新领域的项目价值并未被市场全面认知，随着旧改项目陆续进入市场，这部分价值会真正爆发出来。“大家可以自己测算下，仅以现有2500亿城市更新货值，净利润率在15至20%，6年供应，每年会给公司带来多少利润？”

按照计划，龙光地产在2019年将有超过700亿元的城市更新项目完成孵化并形成新供应，未来每年将孵化城市更新项目货值不低于300至400亿，今后仍将继续加大城市更新项目的投资及孵化力度。

瑞银也指出，目前公司的股价估值尚未完全反映集团城市更新项目资产价值及集团的长期盈利能力，价值低估。

汇丰则表示，城市更新项目资金投入小而利润率高企，将为集团业绩持续增长提供新的助力。

管理层指出，通过深耕大湾区这个未来的价值点、保证利润和市场的情况下拿下土地，以及城市更新等能够跨越周期的项目，龙光地产能够来保障利润，并希望在未来3至5年核心利润进入全国前十位。