龙光2018年核心利润增长65.7% 城市更新项目成价值新引擎

　　3月19日，总部位于深圳的香港联交所上市地产商龙光地产控股有限公司（03380.HK，以下简称“龙光地产”）发布了2018年度经营业绩。

　　2018年龙光地产实现合约销售额718亿元，较2017年的434亿元增长了65%。其中，龙光地产权益销售额超过700亿元，所占权益比重接近98%，在规模开发企业里处于极高水平，这意味着该公司对名下及参股项目拥有绝对的开发权。

　　龙光地产结算了441亿元营业收入，实现核心利润76.6亿元，同比分别增长了59%及65.7%，相对应的归属上市公司股东净利润82.9亿元。这样的结算收入及利润水平，超过了不少千亿元销售额规模的上市地产商。

　　例如，一家同为香港上市的地产商，2018年实现合约销售金额超过1500亿元，但当期确认的营业收入仅为424亿元；另一家2018年全口径下合约销售额超过1600亿元、权益销售额接近1200亿元的闽系地产商，当期结算的归属上市公司股东的净利润则只有30亿元。

　　龙光地产2018年毛利率达到了33.7%，收入规模大幅增长的同时，毛利率水平与上年同期基本持平。该公司2018年净利率超过了20%，在同行业属高位水平。

　　城市更新成为新的利润增长点

　　作为以物业开发销售为主业的地产商，龙光地产在核心利润率（扣减投资物业及衍生金融工具的公允值变动等收益后）以及物业销售毛利率保持在较高水平，且较2017年继续有所提升。

　　2018年龙光地产核心利润接近77亿元，增长近三分之二，核心利润率为17.3%，较2017年的16.7%增加了0.6个百分点；物业销售毛利率则高达35.6%。

　　龙光地产管理层在2018年业绩发布会上表示，公司在盈利能力和收益质量方面，希望能够在未来3～5年时间，核心利润进入行业内前十位水平。

　　较高的毛利率水平，则受益于该公司较低的土地成本以及更高的销售均价。2018年龙光地产结算物业销售均价接近2.2万元/平方米，2017年该公司结算物业销售均价约为1.1万元/平方米，翻了1倍。

　　在房地产业，由于营业收入结算滞后性，当期物业合约销售均价更能反映地产商名下开发项目的价格水平。2018年龙光地产合约销售均价约为1.6万元/平方米，与2017年合约销售均价基本持平。

　　截至2018年底，龙光地产土地储备总建筑面积约为3626万平方米，较2017年底土地储备总建筑面积2743万平方米大幅增加了近三分之一，2018年底该公司平均土地储备成本约为3900元/平方米，较2017年有所下降。

　　其中，龙光地产在2018年新增土地储备平均成本约为3788元/平方米，地售比（土地价格与销售均价的比例）约为24%。

　　值得注意的是，龙光地产土地储备货值重点布局在粤港澳大湾区。据测算，该公司截至2018年底土储总货值约为6520亿元，其中粤港澳大湾区土储占比约为82%。

　　另外，龙光地产管理层认为，公司新增获取并开发的城市更新项目，有助于提升公司利润率。“城市更新类项目占用资金少，利润率高，是补充土地储备的重要来源，2018年公司在深圳、珠海、佛山等城市获得了多个城市更新项目。”

　　据悉，龙光地产位于珠海的玖龙汇以及位于佛山的禅城绿岛湖项目，从收购到入市销售仅用了一年半时间，并成为公司新的利润增长点。

　　低负债支撑起高增长高盈利

　　2018年公司实现高额利润的同时，龙光地产也不吝啬对股东的分红派息。龙光地产董事会建议派发2018年度末期股息每股0.4港元及特别股息每股0.07港元，连同2018年中期股息每股0.28港元，2018财年合共宣派股息每股0.75港元，较2017年每股0.41港元的派息金额增加近83%。

　　2018年龙光地产每股基本盈利约为1.73港元，按照每股0.75港元的股息计算，2018年度该公司派息额达人民币35亿元，占股东应占核心利润达50.6%，继续处于行业较高水平。

　　受益于强劲的业绩增长及高额的分红派息，龙光地产在香港联交所的股价一直表现出众，受到资本市场的认可和追捧，但8倍左右的市盈率与行业巨头仍有不少差距，意味着估值依然颇具吸引力。

　　过去4年来，龙光地产营业收入复合增长率接近45%，归属上市公司股东净利润复合增长率则超过了46%，毛利率与净利率分别维持在30%及20%以上，公司合约销售规模在2015年～2018年期间，分别达到了205亿元、287亿元、434亿元、718亿元，复合增长率接近52%。

　　尤其值得关注的是，龙光地产以较低的负债水平支撑了公司规模及盈利能力上的迅速增长，打造了房企高质量发展的另类样本。

　　2018年底，龙光地产有息负债总额为589亿元，但该公司在手现金资源超过357亿元，有息负债抵减在手现金资源后的净借贷总额为232亿元，净借贷权益比例为63.2%，相比2017年67.9%的净借贷权益比例降低了4.7个百分点。

　　其中，龙光地产短期要求偿还的有息负债规模约为172亿元，占全部有息借贷总额比例约30%，该公司在手现金资源是短期有息负债金额的2倍之多。

　　2018年国内房地产开发企业融资成本整体攀升的情况下，龙光地产期内借款成本维持在上年同期的6%左右，属行业内较低水平。