实探万科悦城首期：面朝梅观高速有噪音影响，背靠新万怡横岭旧改

　　南山有个万科云城，龙岗有个万科麓城，龙华有个万科悦城。

　　前段时间，位于龙华计划分三期开发的梅林关旧改项目正式推出全新推广名——深国际·万科悦城。

　　2018年12月7日，深国际·万科和风轩832套住宅取得预售证，备案均价65980元/㎡。在白石龙民治片区，这个价格确实比书香门第上河坊、星河盛世、几个二手楼盘要友好很多。

　　这也不奇怪，深圳楼市一二手房房价倒挂现象很常见。

　　那么，深国际·万科和风轩到底有哪些优势呢，这个楼盘值不值得买，不妨看看房掌柜实探测评。

　　关键词：龙华、品牌房企、近地铁、教育资源优

　　基础信息

　　开发商

　　地块是深国际的，由万科操盘。

　　万科是最早一批从事房地产开发的房企，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016年，万科首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位，2017年、2018年接连上榜，分别位列榜单第307位、第332位。

　　简单来说，万科是家有实力、大品牌的知名房企，开发项目在行业内口碑还不错。

　　物业

　　受SONY公司售后服务的启发，万科集团在酝酿组建万科物业管理专业团队的初期，就将打造精品式物业服务视为房地产开发重要的环节。在90年代初物管行业尚处于萌芽阶段时，超前定位的服务理念，为万科物业高起点的起步和品牌打造奠定了坚实的基础。

　　万科物业通过细心观察和实践，紧扣客户入住前、入住时、入住后的核心关注点，推出适当前置的服务，为业主创造方便快捷、舒适温馨的生活环境。

　　不少非万科操盘项目选择与万科物业合作，来提升项目的价值点。

　　产品

深国际·万科悦城是深国际和万科合作开发的梅林关旧改项目，项目前身是华通源物流园。三期项目总占地面积面积约9.6万㎡，总建筑面积约48.6万㎡，涵盖住宅、商业、公寓、办公多元业态。

　　整个地块南北走向，呈现两头窄中间稍宽的狭长状，从南至北纵深约1.1公里，而东西最宽处仅约350米。一期叫和风轩，靠近横岭社区，二期和雅轩，三期和风颂轩在星河盛世西侧。寓意“风雅颂”。

　　和风轩位于龙华民治大道，占地面积约31277.29㎡，建筑面积约192975.85㎡，容积率4.2，绿化率35.5%。总户数833户，1386个停车位，人车分流。

　　包含2栋回迁房、5栋商品住宅。可售的是1栋A座、B座、C座标准层均为31层，1栋D座、E座标准层均为30层。

　　和风轩以梦享家2.0理念，打造约78㎡、97㎡两个户型。(开发商宣传资料称零空间浪费户型)

　　项目东侧是民治水库及华南国际物流中心，东向、东北及东南向高层单位景观视野开阔，东南向可看民治水库及规划中的民悦公园，不过也直面梅观高速及规划中的横岭立交，噪音问题不容忽视，这是一大短板。

　　西侧靠横岭社区，社区是自建民房，不少楼层超过10层，低楼层朝西视野有遮挡。

　　户型

　　和风轩可售房源833户，分3梯6户(AB座)、2梯5户(CDE座)两类。主推3种户型，建面约78平3房2厅1卫、建面约97平竖厅3房2厅2卫、建面约97平横厅3房2厅2卫。

　　78平，CDE座东北朝向、AB座西南朝向。97平竖厅均为东南朝向。97平横厅通透户型多为东南朝向，少部分西南朝向，朝社区内，相对安静些。

　　户型格局和万科星城基本一致。万科梦享家2.0，带品牌装修，装修费大约300元/平，预计2020年交房。

　　停车位有1386个(833户)，除去幼儿园和保障房部分，住宅车位比大约1:0.8。

　　和风轩紧靠梅观高速，噪音影响不容忽视。

　　78平A户型。

入户左侧厨房，右侧玄关，往里走是客厅，主卧在客厅尽头，很好地保障了隐私，窗户双面采光;老人房和儿童房在同一侧，采光面宽，方便老人照顾小孩。公卫借鉴日本“三分离”设计，对门是老人房，老人起夜不用走太远。生活阳台的收纳空间带洗衣池，方便打扫清洁。

　　97平竖厅B1户型。

　　78平plus版，整体空间更舒适。主卧有独立卫生间，电视柜后靠儿童房的空间做了收纳空间(78平户型没有)，可以收纳行李箱等比较占空间的物品。卫生间是传统的干湿分离设计，没有“三分离”设计。

　　97平横厅B2户型。

　　客厅通透布局，空间实用率高，飘窗+生活阳台设计;主卧自然南北通透，采光面积大，带独立卫生间及衣帽间。入户两侧玄关做了收纳柜。主卧、老人房和儿童房房间门做了巧妙处理，在客厅活动看不到房间，私密性较好。

样板间实景

　　区位

和风轩西侧是深圳北站商务区，东侧是坂雪岗科技城，重点是围绕华为等总部企业打造产城示范区，南面过梅林关是福田中心等区域。

　　目前来看，深圳北站商务区的规划利好对项目影响更为直接。深圳北站商务区土地面积约6.1平方公里的北站商务中心片区，规划了550万㎡商务办公体量，未来将拥有商务办公楼60栋，四星级及以上酒店约6-9个，计划引进20-30家大型总部企业及上市公司。

　　交通

　　目前周边有地铁4号线、5号线穿过，6号线、10号线两年后开通，但和风轩到地铁站的位置都有点远。

　　百度地图实测，和风轩到5号线民治站直线距离约1公里，距4号线白石龙站直线距离约1.3公里，步行距离比直线距离要长些。

　　地铁21号线南起前海妈湾，经梦海大道穿过前海中心区，经南山科技园，穿塘朗山，经民治、坂雪岗、布吉、白泥坑至14号线坳背站接已有龙岗支线，运行时间预计约40分钟。

　　有自媒体爆料，从网上流传出来的21号线路图来看，可能会在和风轩附近设站点。不过，小编要提醒，官方没有公布站点，不可全信，也不可不信。

　　深国际·万科悦城邻深圳北站，南坪快速、梅观告诉等交通要道，去往福田、南山很方便。

　　梅观高速(免费)纳入了市政化改造，将拓宽为“主道+辅道”形式，双向标准红线宽度85米，共14条车道。同时，还规划了全互通的横岭立交，就在和风轩西北旁。

房掌柜小编了解到，梅观高速市政化改造民治段征地拆迁工作，已全面完成，梅观高速市政化改造最快今年将会启动。

　　商业

　　和风轩周边生活配套非常成熟，除民治天虹、书香门第上河坊商业街、星河盛世coco city、龙光玖龙荟，还有坂田星河World Coco park。

　　此外，深国际·万科悦城三期也规划了30万㎡的商业综合体。

　　教育

　　幼儿园：深国际·万科悦城配建一所18班幼儿园，在和风轩内，靠横岭社区的位置。

　　小学：按龙华区招生政策，和风轩对口小学在行知实验小学学区范围内。项目二期规划了一所小学。

　　中学：和风轩对口初中在潜龙学校学区范围内。这两所学校在民治片区中的口碑都算不错，尤其是潜龙学校，2018年中考录取率排名龙华第2名，在深圳属于中上游水平。

　　(学区划分可能有变动，具体划分及入学政策以龙华区政府最新政策为准。)

医疗

　　和风轩周边有2所三甲医院在建中，2018年9月22日，龙华区两所三甲医院——深圳市新华医院和深圳市第二儿童医院举行开工奠基仪式，预计2023年投入使用。

　　深圳市新华医院位于4号线红山站附近，总用地面积 5.77万平，院区规划床位2500床，总建筑面积50.36万平。

　　深圳市第二儿童医院位于5号线民治站附近，规划床位1500张，医院内配备有孩子玩耍的娱乐设施，每层楼有不同的动物主题。

　　文化

　　从白石龙站出发，2站地铁到龙华文化地标“龙华四馆”——深圳市美术馆新馆、深圳市图书馆调剂书库、演艺馆、展览馆(招华6979代建)，这里以后是龙华文化气息最浓郁的地方。。

　　休闲

　　休闲配套方面，项目周边以东有民治水库和规划中的民悦公园，以西有深圳北站公园、白石龙音乐公园。

民悦公园

　　民悦公园占地面积约37万㎡，按照规划，民悦公园环民治水库建一条人行步道、娱乐广场和运动休闲设施等。不过，规划已经过去了四五年，一直迟迟未动工。

白石龙音乐主题公园宣传墙

　　白石龙音乐主题公园占地面积约11.6万㎡，是深圳首个以音乐为主题的公园。按计划2017年底完工，不过目前建设工程还没结束。

旧改

　　新万怡横岭旧改位于民治横岭旧村片区，东侧紧邻万科与深国际联合开发的梅林关大型旧改。

　　横岭旧改由深圳新万怡房地产开发有限公司、民治横岭股份有限公司合作开发，更新单元面积约50575.07㎡，拆除重建范围面积约45756.59㎡。拟更新方向以住宅为主，集商务公寓、购物中心、办公、休闲娱乐于一体的城市综合体。

　　和风轩西侧的横岭旧改土地已经平整好，很快将动工，未来和风轩项目周边环境将会有所改变。

房价

不得不承认，龙华房价已经很“宇宙中心”了，6-7万/㎡已是上车门槛水准。

贝壳找房显示，万科10年前在白石龙开发的金域华府，挂牌价均价71549元/㎡，以3房大户型为主，不少复式单位挂牌价更高，当年开盘12000元/㎡。

万科金域华府对面的龙光玖龙玺，前几年开盘的一期如今挂牌价83186元/㎡，83平3房，88平4房户型居多。

　　另一个热门楼盘，靠梅观高速的星河盛世挂牌价要低些，63787元/㎡，1房、2房户型居多。

相较之下，和风轩65980元/㎡的均价确实有优势。

　　点评

　　1、万科品牌。对很多认准万科品牌的购房者来说，和风轩是个可以考虑的选项。

　　2、地段。买房绕不开选地段，好地段意味资源。项目位于龙华梅林关口，享深圳北站商务区规划利好辐射以及福田CBD利好辐射。

　　3、配套。项目周边生活配套成熟，民治天虹、星河coco park、星河coco city、上河坊购物街都已经很成熟了，另外项目三期规划了商业综合体。

　　4、产品。万科梦享家2.0户型，比之前的产品，空间利用有大提升，收纳功能也更强大，装修费约300元/平。

　  5、交通。和风轩距5号线民治站直线距离约1公里，距4号线白石龙站直线距离约1.3公里，步行距离远不止这个数字，离地铁远是个硬伤。

　　6、靠梅观高速，噪音影响不能忽视。