福州205亿土拍“开门红” 万科阳光城超百亿夺地的旧改往事

　　正月十一日这一天，福州土地市场迎来了“开门红”。

　　2月15日，福建省福州市公共资源交易服务中心迎来节后的第一场土拍，共出让7宗地块，总出让面积为62.38万平方米，约935.68亩，均为洋下、浦下、三叉街、排尾红星四大旧改片的地块。最终，7宗地块成功出让，总揽金205.4亿元。

　　在全国土地市场热度下降，开发商拿地热情下滑的情况下，福州此次土拍收金逾200亿元，占2018年全年福州土地拍卖收入408亿元的50.34%。

　　对此，福州立丹行徐鹏志则表示，当下正处于年初，开发商手上的资金比较充裕，因此，企业拿地的热情也比较高。同时，他也表示，福州土地市场行情反转与出让的地块性质、条件等也有较大的关系。

　　据观点地产新媒获悉，此次出让的7宗地块均为城市旧改地块。

　　土拍“开门红”

　　作为春节后的首场土拍，现场吸引了包括首开+融侨联合体、世茂、万科、金茂+城投联合体、宝龙、阳光城、龙湖、正荣等21家企业参与。

　　在主持人介绍完拍卖须知后，九点三十分，土拍正式开始，最先拍卖的是台江区排尾红星旧改项目的两幅地块，即宗地2019-01、02号地块。

　　2019-01号地块竞价刚开始，世茂房地产抢先举牌，万科紧随其后，经过了近20分钟，双方仍然处于激烈的胶着状态，随后宝龙报价74.3亿元，打破了万科与世茂双雄争霸的局面。

　　宝龙加入不久后，争夺走到了终点，万科旗下福州市万滨房地产有限公司以76.4亿元的价格摘得2019-01号排尾红星地块，折合楼面价1.22万元/平方米，创下福州土地拍卖总价纪录。

　　而2019-02号排尾红星地块则由阳光城、首开+融侨联合体、宝龙、融信几家企业争夺，最终由阳光城以42.6亿元的价格拿下该地块，折合楼面价1.25万元/平方米。

　　随后，正荣集团、龙湖、福建金恒投资有限公司(恒宇集团)分别拿下晋安区洋下危房地块、水头旧屋区改造项目等三宗出让地块;福建永成顺投资有限公司(滨海地产)与福建兴银辉实业有限公司分别摘得仓山区三叉街旧改项目地块、晋安区浦下旧屋区改造项目地块。

　　用时两个多小时，涉及21家企业，7宗地块均成功出让，收金205.4亿元。

　　根据此前福州市国土资源局公布的数据，2018年全年，福州四区共出让经营性用地(不含停车场、仓储用地及地下空间用地)39宗，出让土地总面积142公顷，总建面积336万平方米，土地成交总金额405亿元。

　　按此计算，2019年福州的首场土拍收入，为去年土地出让总金额的二分之一。

　　对此，徐鹏志表示，去年下半年很多开发商都没钱了，拿地的额度也相对紧一些，所以土地市场显得冷淡了很多;另外，这次几宗地块的地理位置都比较好，所以受到开发商的关注。

　　排尾红星往事

　　在此次的土拍当中，位于台江区排尾路北侧，排尾红星及周边地块改造项目的编号2019-01、02号地块是最受开发商关注的两宗地块。

　　最终，2019-01号宗地由万科以76.4亿元的价格摘得，2019-02号宗地则由阳光城以42.6亿元的价格拿下。

　　实际上，排尾红星旧改地块曾于2018年8月7日挂牌出让，彼时该旧改地块共分为三宗地块出让，总起价为110.73亿元。

　　按照当时的出让条件，三宗须建设可建住宅建筑总面积80%的安置型商品住房，按照1.76万元/平方米均价销售，由福州市人民政府指定对象购买。

　　随后8月24日，福州市国土资源局对三宗地块建设的安置型商品住房面积进行了调整，其中地块一须建设可建住宅建筑总面积85%的安置型商品住房，地块二仍为80%，地块三调整为75%，同时，拍卖顺延至9也14日进行。

　　9月12日，福州市国土资源局则以出让条件需要进行调整为由，取消了地块出让活动。

　　此次为排尾红星旧改地块再度出让，出让方式和起拍价均作了调整。原来的地块一、二合并为2019-01号宗地出让，地块三仍单独出让，为2019-02号宗地，两宗地块的总起拍价调整为104.71亿元。

　　徐鹏志介绍，目前福州采用了一种新的拍地形式，先采用“预挂牌”的方式获得市场的反馈，随后再进行正式的招拍挂，这种方式在一定程度上减少了土地流拍的情况。

　　观点地产新媒体了解，2018年的最后一天，福州公布了福州市国有建设用地使用权出让预告，彼时一同预告的还有位于仓山区则徐大道东侧，三叉街旧改项目地块三、地块五。待正式挂牌时，仅剩洋下、三叉街、排尾红星旧改片区地块，同时新增浦下旧改片区地块。

　　值得一提的是，此次出让的7宗地块均为旧改地块，且均要求建设一定比例的安置型商品住房，建成后由福州市人民政府指定对象购买按照约定价格购买，其中最低指定价格为1.6万元/平方米，最高指定价格为1.89万元/平方米。

　　另悉，2019年1月单月，福州市新房交易平均价格为1.80万元/平方米，2018年8月-12月，福州市新房交易平均价格分别为2.00万元/平方米、1.99万元/平方米、2.01万元/平方米、1.83万元/平方米、1.84万元/平方米。

　　粗略算来，福州一手房交易均价近半年以来为1.91万元/平方米。在限购、限价政策依旧不放松的当下，上述安置型商品住房在建成后实际上形成了一条有效的销路，而且销售价格并不算低，对开发商来说无疑是一门轻松的“好差事”。

　　徐鹏志也表示，是次出让的地块很大部分都是带有安置型商品住房建设任务的，占了80%，甚至90%，真正属于开发商建设的普通商品住房的土地面积还比较低，政府在土地出让文件里面也明确了出售价款，安置型商品住房代建的销售款的条件也基本上是达到预售条件的。

　　同时，他也表示，随着房地产市场逐步从增量时代进入存量时代，开发商通过获取旧改用地，不但可以增加自身的土地储备，还能够借此布局热门的城市。

　　“在当下政策环境和市场变下，特别是现在限购、限价政策还比较严的情况下，这种’替政府打工’的安置房建设工作实际上是风险比较低的”。