广东君和城市更新总经理蔡茂祥：东莞下一个20年，城市更新是主角！

随着核心城市进入存量时代，城市更新将会是未来城市发展的下一增长点，也成了越来越多地产人的共识，入行20余年的蔡茂祥就是其中之一。于是，在东莞城市更新领域起步之初，他便果断从熟悉的商业、住宅市场跳了出来，开始了运营城市更新服务平台的大胆尝试，担任广东君和城市更新总经理。

2017年，是东莞城市更新领域的纪元年。这一年，越来越多的房企在旧改市场崭露头角；这一年，东莞市城市更新局正式挂牌成立；也是在这一年，广东君和城市更新服务有限公司正式成立。

广东君和城市更新总经理 蔡茂祥

随着越来越多的房企进入东莞旧改市场“挖金”，蔡茂祥也很快在这片新蓝海里收获了他的第一桶金币：短短2年不到时间，君和城市更新已参与东莞多个旧改项目，涉及万江、黄江、清溪、凤岗、塘厦、樟木头等多个镇区，与万科、碧桂园、华润置地、天安数码城、金地等众多一线品牌房企达成战略合作。

“我们见证了东莞经济高速发展的20年，下一个20年，是东莞城市品质提升、产业转型升级的20年，也是东莞城市更新发展的黄金20年！”

广东君和城市更新总经理 蔡茂祥

下一个20年城市更新是主角

经济越发达的城市，土地供需矛盾越尖锐。有“世界工厂”之称的东莞，早期土地开发早在2017年初，土地开发强度已高达46.8%，远超国际公认的30%的临界点，仅比深圳（48.6%）低约2个百分点，更早在2010年就已是香港的两倍。

“珠三角多数城市开发强度已超过30%生态宜居警戒线，现在东莞的土地开发强度也已超过了50%了。”蔡茂祥告诉房掌柜。

蔡茂祥指出，中国进入商品房时代以来的20年，地产行业确实经历了高速发展，但这是充足土地资源支持下，开发商快速拿地开发回笼资金而后再拿地再开发促成的黄金20年。广东省经济总量连续29年实现位居全国第一，很少人知道，它年均增加建设用地达到了45万亩。“大量消耗土地资源的开发商模式是不能长期持续发展的。”

君和团队到清华大学珠三角研究院考察学习

在蔡茂祥看来，启动城市更新战略，优化城市空间布局、集约利用土地，是城市发展必然要经历的阶段。东莞以加工制造业发展起来，也因产业结构暴露土地耗能大、产值低问题，在城市发展规划方面还有很大的提升空间，据城市更新局统计，截止至今年，东莞具备更新潜力的区域面积达到了46-66万亩。

“东莞正处于急需加强城市规划升级、提升城市品质、加快产业结构调整和促进产业转型升级的关键时刻，我们见证了东莞经济高速发展的20年，下一个20年是东莞城市品质提升、产业转型升级的20年，，也是城市更新发展的黄金20年，市场潜力巨大，发展前景广阔。”

城市更新并非简单推倒重建

就城市更新方面，更早沐浴改革开放春风的广东省，在全国范围内算是先行者。早在2008年底，国土资源部便与广东省人民政府签署协议，启动部省建设“节约集约用地试点示范省”工作，拉开“三旧”改造的工作序幕，得到广州、佛山、东莞等城市积极响应。

而深圳，则是我国首个探索城市更新政策体系建设的城市。2009年，深圳借鉴香港、台湾的经验，出台《深圳市城市更新办法》，在国内首次提出了城市更新概念，发展至今，深圳城市更新已走在全国前列。与之相比，2017年才正式成立城市更新局的东莞，还有很多东西要借鉴、学习。

君和团队到光大WE谷考察学习

台上一分钟，台下十年功。东莞开展城市更新工作，最大的痛点在于前期的准备工作太过复杂、繁琐，尤其是许多原有企业主体及村集体对政策了解不够，导致工作进度发展缓慢，这是蔡茂祥这一年多来最大的感受。城市更新并非简单的“推倒、重建”，背后涉及大数据、风险防范、获取路径、运营策略等等，这些都将是开发商需要攻克的难题，也是蔡茂祥每天要处理的问题。

据介绍，君和是集一站式城市更新投资、管理、咨询、申报的服务平台，可针对城市更新项目，为开发商提供全面定制式服务，从城市更新全程申报综合顾问业务到集体资产交易、拆迁等顾问业务都有涵盖，目前主要展开的有项目前期尽职调研、项目交易设计及税务筹划、城市更新项目全流程的项目申报服务、产业园开发咨询及投资等工作。

众所周知，城市更新是一项比较复杂的工作，每一个项目的开展，背后难易程度都不一样，遇到产权结构复杂的，甚至十年八年才能落地。蔡茂祥表示，城市更新业务，对于开发商而言是一个考验内功的过程，甚至，未来开发商在东莞走多远，取决于他们城市更新团队的的操作能力。

东莞“工改工”发展空间很大

目前，东莞城市更新项目已有不少崭露头角，但大家的关注焦点多集中于“工改居”项目，蔡茂祥却表示，与“工改居”相比，他们更看好东莞未来的产业发展。

“东莞有发展产业的基础。”蔡茂祥分析指出，东莞本身是加工制造业起家，早期规划的厂房比较多，实用效率低下，如今东莞提倡集约用地、城市升级，就必须要把能耗大、产值低、利用率不高的这一批产业转化升级，引进新兴产业结构，这对东莞而言是一个很大的改造空间。

“产城融合是房地产发展大趋势。现在开发商很多都在转型做产业，全国前100强房企40%都有涉足产业，未来还会更多。东莞房地产发展已经相对成熟，未来的发展是产城融合来做房地产，单纯做房地产没什么机会了。”蔡茂祥分析说，“尤其是，东莞政府把城市更新作为首要战略决策去抓，加之东莞要打造先进制造业中心，一个是手段一个是目标，两手一起抓，会让东莞产业发展前景更广阔。”

君和团队到天安数码城考察学习

正因为看好东莞产业前景，君和城市更新从成立之初就定位为“产业地产的服务商及投资商”。据蔡茂祥介绍，从粤港澳大湾区的规划提出之后，君和便率先从投资者层面投入大量的资源去学习国内外先进的产业园开发理念及案例，建立了国内专业的产业园经营管理专家顾问库，在产业园区的定位、招商、规划、建设、营运、投资方面积累丰富的成功案例。据悉，产业运营服务也将是未来君和重点发展的领域，以服务东莞的产业来推动城市更新，实现城市高水平、高质量发展。

“东莞未来的规划是制造业中心，东莞本身拥有良好的制造业环境，加上政府的政策也大力支持‘工改工’，相信通过几年城市更新的‘工改工’项目大力推进之后，东莞的产业转型升级会立竿见影，成为广东乃至全国产业转型升城的标杆。”

至于东莞当前的产业市场，蔡茂祥则表示，东莞产业市场才刚刚起步，需要再探索中不断学习、前行。以产业园为例，有如天安数码城、光大WE谷、中天联科等已做出成绩的，也有没运营起来的。这是一条新的发展之路，注定要有牺牲才有最后的蜕变成长。

“东莞目前的产业园运营模式还比较粗糙，在深圳其实已经形成很成熟的产业生态链的，产业配套服务非常精准、完善，这些都是我们要学习的。产业发展，不是单靠某一个开发商就能做好，需要完善的服务系统支撑，各单位各司其职。君和要做的，就是这产业发展的粘合剂。”

企业名片

广东君和城市更新服务有限公司，成立于2017年5月，是一家专注于城市规划、旧城改造、项目策划、产业园建设、工程招标代理、工程造价咨询、建筑劳务分包、土地一级开发整理、企业管理咨询等一站式服务的公司。

企业定位为一站式城市更新投资、管理、咨询、申报服务平台，业务范围涵盖城市更新全程申报综合顾问业务、集体资产交易全域综合顾问业务、全程拆迁综合顾问业务等，具体可细化为以下几个类型：

一，交易设计、税务筹划。城市更新项目的收购，基于八九十年代业主购买的工业土地价格低，当时土地取得的成本票比较少，如果出售资产会产生较高的增值空间，买卖双方很难找到交易平衡点。此时，君和会根据现行的三旧改造政策，协助交易双方设计合理交易模式，筹划归集城市更新过程中涉及搬迁的成本费用，尽可能让交易双方在现行政策条件下归集政府允许抵扣的各种成本，项目从而达成双方满意的交易结果，实现效益最大化，最后让项目实现顺利推进，目前在这种案例君和在东莞落地的比较多。

二，项目前期尽职调查。一个三旧项目能否顺利推动，到后期顺利实施，关键看前期尽职调查工作是否打好扎实的基础。在这方面，君和实操经验丰富，前期会摸清项目片区规划要求，包括总规、控规、工业红线、工业保护线、TOD控制区等状况；其次是项目条件包括改造片区占地情况、面积是否符合改造条件、旧村（旧厂房）容积率、项目的位置、交通情况，土地（或物）权属情况；再其次是合作方的合作条件及拆赔诉求；最后是通过上述几方面的调查摸底，为项目出具初步的项目评估报告。

三，城市更新项目全流程的项目申报服务。基于项目可行的前提下，君和可为客户提供精准的综合服务商（意愿征询、权属调查、权属测绘、项目评估、单一主体招标方案编制）服务，通过招标取得单一主体开发资格后，君和还会继续为客户开展拆迁谈判方案的制定、土地及物业收购谈判咨询和项目实施，为客户申请1+N改造方案并实施，最后取得新的不动产权登记证，如果客户有需要后续的设计报建君和也可以进行全程服务。

四，产业园开发咨询及投资。君和从成立以来就定位为产业地产的服务商及投资商，从粤港澳大湾区的规划提出之后，公司首先从投资者层面投入大量的资源去学习国内外先进的产业园开发理念及案例。建立了国内专业的产业园经营管理专家顾问库，在产业园区的定位、招商、规划、建设、营运、投资方面积累丰富的成功案例。