一线城市旧商业区更新换代 佳兆业实属行业旧改典范

“每一个城市都需要构建自己的经济，包括自己的楼宇经济，这可以促进当地的城市经济发展。”仲量联行天津分公司董事总经理何迈可日前在RICS世界城市经济论坛表示。

几天前，由全球化与世界城市(GaWC)研究网络编制的《世界城市名册2018》正式发布，北京、成都、杭州等大放异彩，这是对楼宇经济城市本身的肯定，也反映出楼宇经济建设的成效。

但是，在与会专家看来，如今的市场环境比以前更复杂，买家和卖家的预期存在一些错配。房地产投资市场已经逐步从增量转到存量，整个资金层面对开发的影响较大。

“城市的房地产市场与经济发展紧密相关，但如果真正做一些量化分析，做一些投资判断并不是那么容易，很多时候市场定价就让你非常痛苦。”中信资本房地产部门董事总经理董伟海认为，“这是经济层次的问题，一线城市北京、上海的房价高，准一线城市杭州每次给我的感觉很好，但作为基金管理公司，我们在杭州投资还是有挑战的。宏观、微观结合起来，永远是一个挑战。”

而在首创置业天津公司副总经理陈翀宇看来，房地产开发风险主要来自政策和大的发展趋势，以及企业对城市更新、城市发展趋势的判断。

大规模城市化发展对于郊区快速城市更新影响巨大，只有准确预见，才有可能在大浪潮下赚到单个项目利润。

陈翀宇表示：“作为房地产开发商，我们更希望和政府的一些规划、发展契合，能够发挥我们的专业所长，能够建设出更好的整体项目，能够打造不同的居住环境，而不是简单地盖完房子就撤。未来我们还会提供更多服务，包括高端金融领域和投资公司服务，包括从城市中心向目前中心城区的旧商业办公区更新换代，这都是一些新的课题，在一线城市有很大的操作空间。”

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首先，佳兆业在选取旧改项目上眼光非常独到。以未来城项目为例，公司早在2014年即拿下了这块原为眼镜厂的工业用地。随着2016年深圳"东进战略"的提出，该地块周边最终被规划为深圳东部发展的核心地带，并且在一街之隔的位置还将建设约700米高的高楼，同时周边还聚合了多维交通枢纽、国际大学城、国际大运场馆等优质资源。这样一块普通的工业用地到最后在这样的偶然和必然中成为了购房者眼中的香饽饽，引发了市场的抢购热潮，而佳兆业无疑也将在这其中受益匪浅。

另外再观之盐田项目，同样的道理，作为地处盐田区产业和人口规模均占该区半壁江山位置的项目，其地理优势明显，项目还坐拥了盐田背山面海的稀缺资源优势，无论是当下还是将来都将有着极强的吸引力。

其次，佳兆业擅长于操盘大型综合项目。公司围绕住宅丰富和完善周边配套设施，致力于打造成集住宅、商业、公寓、办公于一体的城市综合体。在这一过程中，佳兆业不仅极大的满足了业主们高品质的生活需求，同时也有力的提升了项目的价值，实现了公司多元化业态发展路径。

最后，深有体会的一点是，佳兆业项目在深圳的口碑很好。从与看盘的客户的交流中，我们留意到很多人都是冲着佳兆业的高品质住宅而来。另外，公司在旧改这一块深耕多年独具优势，无论是与有关部门的关系，还是在旧改过程中与多方利益关联方的谈判等，佳兆业都积累了丰富的经验，并且能够快速的推动项目的落地。从调研中与相关人员的交谈来看，公司多年在深圳旧改市场的经营可谓是名利双收，不得不让人服气。

佳兆业旧改潜力强劲。佳兆业在市场素有"旧改之王"的称号。从公司的旧改规模来看，这个称号名副其实。公司目前旧改项目在全国范围内总占地面积近2700万平米。而这其中深圳旧改项目占比最大，占地面积多达到近一千万平米，占比37%(见图四)。其次广州、中山亦有较高储备，分别达近600万和700 万平米的水平，而三个地方共计算下来预估的货值更是超过了万亿元。此外惠州、珠海、上海等城市也有旧改项目储备。

随着公司在旧改领域的持续耕耘，公司旧改项目集中供货供地期已经到来，而这其中尤以深圳表现最为明显。从今年公司的推盘情况看，四大旧改项目(包括深圳佳兆业城市广场、深圳佳兆业未来城、平湖佳兆业广场以及盐田佳兆业城市广场)就相继进入供货阶段。从公司计划来看，下半年佳兆业在深圳主力在售旧改项目预计整体货值将达到437 亿元，充足的货源无疑给了公司今年业绩增长提供了较大的保障。

佳兆业强大的城市更新项目孵化能力实属行业典范。根据公司2017年中期业绩的披露，其城市更新已落成和在建项目的建筑面积超过500万平方米，大部分都是深圳的项目，成功孵化的旧改项目地反映了佳兆业旧改专家的实力。投行安信国际在报告中指出，佳兆业庞大的旧改项目规模为公司带来了优质而低成本的土储，将会支持公司未来的增长。

单从旧改规模角度来看，公司是当之无愧的"旧改之王"，而从旧改区域分布来看，公司在大湾区的旧改体量可谓雄厚。回溯历史，我们可以发现佳兆业能够获此殊荣，也正是其从一开始即在珠三角地区扎根于这一核心业务，参与到珠三角城市群的旧城、旧村、旧工业区、烂尾楼等在内的城市更新项目，最终在成功分享城市化进程红利的同时，也实现了自身的飞跃。

深耕大湾区，拥抱百年发展大机遇。如今随着粤港澳大湾区概念的提出，昔日的珠三角城市群也开始面临全新的发展机会。对于佳兆业而言，公司在这一区域深耕多年，积累了丰富的土储和旧改资源，可以说是走到了房地产的最优赛道里，并有望因此而迎来新一轮的业绩腾飞。

用数字来看公司的土储部分，粤港澳大湾区对佳兆业的重要性不言而喻。除却上面提到的旧改内容部分，公司总土储2200万平米中，位于大湾区土储的比重就高达57%，即1261万平米。如若以货值方面来看，公司土地储备总货值将近3800亿元，其中大湾区的土地储备就接近2500亿元。

公司已经与粤港澳大湾区的区域发展高度绑定在一块，未来随着大湾区经济的腾飞和城市化进程不断迈向纵深，相信佳兆业的经营表现势必也将带给我们更多的期待。

（房掌柜整理来自每经网、格隆汇）